admin / 07.05.2018

Зпиф недвижимости

ЗПИФ недвижимости

ЗПИФ недвижимости – это эффективный способ инвестирования, который выгоден как застройщику, так и инвестору. Кратко рассмотрим преимущества этой формы инвестиций для тех и других.

Выгода для застройщика
По законодательству РФ средства ЗПИФ могут направляться на финансирование объекта строительства с момента завершения наиболее рискованного этапа девелопмента: оформления земельных отношений, получения разрешительной документации, создания и утверждения проекта. Стоимость этого этапа составляет 7-15% стоимости всего объекта и финансируется застройщиком на собственные средства или кредиты. А уже на следующим этапе, когда производятся основные строительно-монтажные работы, идет укладка инженерных сетей, для успешного соблюдения сроков девелоперу жизненно необходимы регулярные поступления средств и, по возможности, без выплаты процентов по кредиту, чтобы не вынимать на них деньги из оборота. Таким источником финансирования и становится ЗИПФ.

При этом управляющая компания фонда не только направляет в проект средства инвесторов, но и занимается продажей прав на будущие квартиры. И, в отличие от самого застройщика, имеет возможность использовать такие привлекательные маркетинговые инструменты, как рассрочка платежей, различные жилищные программы. Все это повышает конкурентоспособность объекта на рынке и в конечном счет; приносит пользу обеим сторонам.

Выгода для инвестора
За счет масштабов инвестиций, осуществляемых ЗПИФ, выгода каждого пайщика оказывается выше, чем если бы он инвестировал свои средства самостоятельно. Риски инвесторов в фонде также значительно снижаются по сравнению с самостоятельными вложениями в недвижимость. Это происходит за счет следующих факторов:

  • контроль деятельности управляющей компании фонда со стороны специализированного депозитария и регистратора;
  • государственный надзор за функционированием фонда со стороны ЦБ;
  • строгая законодательная база, регулирующая деятельность ЗПИФ;
  • возможность контроля сделок ЗПИФ посредством Инвестиционного комитета фонда;
  • юридическая защита активов: на имущество ЗПИФ не может быть обращено взыскание по обязательствам пайщика.

При покупке паев ЗПИФ инвестор снимает с себя необходимость управления приобретенными активами – купля/продажа, отношения с коммунальными службами, корпоративное управление при прямых инвестициях в капитал проектов и т.п. Это особенно актуально для крупных инвесторов и большого количества проектов.

ЗПИФ не платит налог на прибыль, поэтому есть возможность ее реинвестировать и увеличивать доходность. Дополнительную доходность обеспечивают регулярные выплаты на протяжении всего действия ЗПИФ.

Покупка квартиры у закрытого паевого фонда (ЗПИФа) – дело еще не очень привычное.

Однако в действительности это одна из самых безопасных покупок: ЗПИФ, пожалуй, самое зарегулированное со стороны государства инвестиционное объединение.

Вообще паевой фонд – это инструмент получения дохода на финансовом рынке: деньги пайщиков собираются в фонд, который занимается инвестированием в различные объекты (так обеспечивается больший прирост, чем на депозите в банке). ЗПИФ не является юридическим лицом и управляется специализированной управляющей компанией. Один из портфелей фонда обычно посвящен недвижимости.

Поэтому относиться к тому, что ваш желаемый объект принадлежит ЗПИФу, нужно спокойно, учитывая лишь особенности подобной сделки.

Что для этого нужно сделать

Запросите правила доверительного управления ЗПИФа, а также устав Управляющей компании, чтобы убедиться в полномочиях УК отчуждать имущество ЗПИФа. Поскольку имуществом ЗПИФа управляет специализированная управляющая компания, то свидетельство о праве собственности на квартиру может включать в себя соответствующее обременение. Но при регистрации сделки в Росреестре обременение будет снято, и вы получите свидетельство о праве собственности без зарегистрированных обременений.

Ознакомьтесь с правилами доверительного управления и с уставом УК: подписантом со стороны продавца наверняка будет выступать представитель Управляющей компании, которая осуществляет доверительное управление средствами Фонда.

Запросите в управляющей компании фонда одобрение спецдепозитария на вашу сделку: именно так называемый специализированный депозитарий осуществляет внешний контроль за деятельностью ЗПИФа и деятельностью управляющей компании.

Предложите продавцу использовать банковский аккредитив для передачи денег (использование безналичных денег посредством специального счета).

Чтобы проверить сам объект недвижимости, запросите у управляющей компании:

— свидетельство о государственной регистрации права на квартиру;

— основания, по которым квартира была приобретена ЗПИФом;

— кадастровый паспорт БТИ, чтобы увидеть поэтажный план и экспликацию на квартиру и удостовериться, что в квартире не произведено неузаконенных перепланировок;

— выписку из домовой книги: в квартире должны отсутствовать зарегистрированные лица;

— копию финансово-лицевого счета с указанием сведений об отсутствии задолженности по оплате коммунальных платежей.

Чем полезен юрист. Изучить документы ЗПИФа. Изучить документы на объект недвижимости. Оценить риски. Проверить договор и внести коррективы, если потребуется. Сопровождать подписание документов и передачу денег.

Преимуществом приобретения квартиры у ЗПИФа является отсутствие рисков признания сделки недействительной по основаниям, установленным для физических лиц. Не надо убеждаться, что продавец не состоит на учете в психо- и нарко- диспансерах, что он не находится в состоянии заблуждения, что ему никто не угрожает, что продавец не совершает сделку на невыгодных для себя условиях из-за сложившихся обстоятельств, не надо получать согласия супруга или нотариального заявления, что продавец в браке не состоит.

Результат действий. Вы сможете получить прозрачный и понятный договор на покупку проверенного объекта недвижимости и благополучно совершить сделку.

Случай из практики. Один из наших постоянных клиентов принял решение о покупке понравившейся квартиры. Увидев, что квартирой владеет ЗПИФ, он поспешил обратиться к нам за разъяснениями. В ходе работы над сделкой было приятно услышать отзыв представителя ЗПИФа о юристах «Центра правовых экспертиз» как специалистах, хорошо разбирающихся в нюансах сделок с ЗПИФ. Сделка состоялась, наш клиент стал собственником квартиры.

Возможности абонентского обслуживания. Сопровождение регулярных сделок при инвестициях в недвижимость.

Приобретение объекта недвижимости у ПИФ

Ренат » 28 сен 2015, 07:23

Уважаемые участники форума,
Здесь я бы хотел написать пару слов о приобретении недвижимости у ПИФ (Паевой инвестиционный фонд). ПИФ является одним из инструментов инвестирования денежных средств как физических так и юридических лиц. ПИФ не является юридическим лицом. ПИФ находится под контролем Управляющей компании. ПИФ привлекает денежные средства через продажу паёв юридическим и физическим лицам, которые становятся пайщиками, а потом вкладывает в различные проекты с целью увеличения прибыли. В целях увеличения прибыли пайщиков ПИФ может вкладывать привлечённые денежные средства в новостройки (в строящиеся объекты недвижимости), а потом по завершению проекта осуществлять их продажу по более высокой цене.
В этой связи покупатели недвижимости могут столкнуться с ситуацией, когда в качестве продавца недвижимости выступает не какое-то физическое или юридическое лицо, например, застройщик, а ПИФ. Многие покупатели относятся к этому с предубеждением, т.к. словосочетание Паевой Инвестиционный Фонд (ПИФ) для многих людей звучит как какой-то очередной МММ Сергея Мавроди. На самом деле ничего в этом страшного нет, если Вы покупаете у ПИФ готовую квартиру. Обманывать Вас никто не собирается.
Однако, процесс покупки у ПИФ объекта недвижимости будет немного необычным. Свидетельство о праве собственности недвижимости включает определённое обременение на квартиру, т.к. ПИФ находится под контролем Управляющей компании. В этом случае Вам следует запросить Устав управляющей компании, а также Правила доверительного управления ПИФа. Для чего нужны Вам эти документы? Эти документы Вам необходимы, чтобы убедиться в том, что Управляющая компания имеет полномочия на отчуждение имущества ПИФа.
После регистрации сделки в Росреерстре вы получаете свидетельство о праве собственности без каких-либо обременений. В качестве представителя Продавца, подписывающего договор, выступает уполномоченный представитель Управляющей компании, осуществляющей доверительное управление средствами этого ПИФ.
Следует помнить, что деятельность ПИФ, а также управляющей компании в части соблюдения законодательства находится под контролем специализированного депозитария.

В этой связи для большей безопасности Покупателю объекта недвижимости следует получить письменное одобрение от специализированного депозитария на эту сделку.
С ПИФ все расчёты осуществляются безналичным расчётом, например, через аккредитив.
Буду благодарен остальным участникам форума за комментарии по этой теме.

Незнание законов не освобождает от ответственности, а вот знание запросто !

Ежегодно все больше возрастает популярность ЗПИФ недвижимости. Очень часто частные инвесторы передают свои личные средства управляющей компании, которую выбирают по своим предпочтениям. Данная компания уже избирает объекты для инвестирования, оценивая все преимущества и недостатки.

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*