admin / 08.06.2018

Жилые и нежилые здания

Среди «классических» объектов НИ, выделяемых Гражданским кодексом РФ, одно из центральных мест занимают здания, а также их неотъемлемые части. В отличие от перечисленных выше объектов НИ, здания не являются природными объектами, на которые законодатель распространил правовой режим НИ. Как объекты НИ здания (в т.ч.и части зданий) неразрывно связаны с другими недвижимыми вещами — земельными участками, поскольку представляют собой результат использования права на застройку земельных участков.

Такое право предусмотрено статьей 263 ГК РФ. Этой статьей собственнику земельного участка предоставлено право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка (п.2 ст.260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное НИ, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Здания и их части (жилые и нежилые помещения, части помещений, инженерные и технологические коммуникации, иные объекты инфраструктуры и благоустройства) участвуют в гражданском обороте в соответствии с правилами, установленными ГК РФ, в том числе и с учетом тех ограничений, которые налагает статья 131 ГК РФ («Государственная регистрация НИ») и статья 219 ГК РФ («Возникновение права собственности на вновь создаваемое НИ»).

Следует отметить, что владение зданием (а также иными вида ми объектов НИ) на праве собственности дает собственнику такой НИ право пользования той частью земельного участка, которое фактически находится под объектом НИ, даже в том случае, если земельный участок принадлежит другому лицу (ст.271 ГК РФ).

Гражданский кодекс РФ не содержит легального определения здания (части здания), точно также как не содержит такого определения Градостроительный кодекс РФ (от 7 мая 1998г. N 73-ФЗ).

Поэтому нам представляется целесообразным в вопросах ГРПНИСН использовать терминологию уже упомянутого нами ОКОФ. В соответствии с данным нормативным документом здание представляет собой архитектурно-строительный объект, назначением которого является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. При этом отмечается, что здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу, а также фундамент.

В состав здания могут также входить жилые и нежилые помещения, а также части помещений. Следует сразу оговориться, что в части 2 статьи 7 Жилищного кодекса РСФСР содержится запрет на предоставление (размещение) в жилых домах помещений для нужд промышленного характера.

В соответствии с частью 2 статьи 4 ЖК РСФСР в жилых домах могут находиться как собственно жилые помещения, так и нежилые помещения, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд не промышленного характера.

Из анализа норм ГК РФ, ЖК РСФСР и Федерального закона от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» следует, что понятием «помещение» охватываются части жилых зданий или объекты НИ, так или иначе связанные с жилыми зданиями:

«Помещение — единица комплекса НИ (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект НИ), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей, находящаяся в собственности граждан или юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований» (ст.1 Федерального закона от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья»).

Именно это определяет различия в правовом регулировании гражданского оборота жилых и нежилых зданий. В то время как в нежилых зданиях, как и в недостроенных жилых домах, вещное право на часть здания (недостроенного жилого дома) по прежнему выражено в арифметических долях — 1/2, 1/3, 1/4 и т.п.При этом оно не имеет по закону в натуре конкретного объекта части здания (дома) как объекта вещного права. А вот в жилых зданиях возможно выделение в натуре такой конструктивной части, как помещения. Эта разница между жилой и не жилой площадью (недостроенным жилым домом) имеет принципиальное значение в правоприменительной практике.

Жилые помещения и вещные права на них подлежат государственной регистрации, равно как обременения (ограничения) на них и сделки с названными объектами. Правоустанавливающими документами на жилые помещения могут быть акты государственных органов и акты органов самоуправления, судебные решения, договоры и иные сделки. Так, кондоминиум как единый комплекс НИ, а также права на НИ в кондоминиуме и сделки с ним подлежат государственной регистрации с предоставлением паспорта домовладения, составленным организацией технической инвентаризации на основании натуральных обмеров и сведений компетентных органов.

У лица, не зарегистрировавшего в установленном порядке свое право соответственно на жилой дом, квартиру, комнату, отсутствует официальное подтверждение того, что он является единственным законным обладателем прав на данное имущество. Это чревато невозможностью для правообладателя осуществлять законные сделки с данным имуществом, в том числе сделки по его отчуждению. Но оно не лишено возможности оформить государственную регистрацию на НИ. Нотариально удостоверенная сделка не подменяет государственную регистрацию.

Право обладание названными объектами возникает с момента государственной регистрации.

В число вещных прав на эти объекты НИ входят также надлежаще — оформленные право хозяйственного ведения и право оперативного управления, осуществляемые государственными и муниципальными юридическими лицами. Нахождение жилого помещения всего лишь на балансе субъекта вещного права не служит в судебно-арбитражной практике достаточным основанием для признания его правообладателем.

Выше мы уже упоминали о различии в функциональном на значении жилых и нежилых объектов (зданий и помещений). Функциональное назначение того или иного объекта НИ, в том числе зданий и помещений, определяется при его строительстве и находит отражение в проектной документации. Для целей ГРПНИ функциональное назначение конкретной вещи подтверждается организацией технической инвентаризации, которая заносит данные сведения в технический паспорт объекта (в по этажные планы зданий и экспликации к ним). Поскольку назначение жилого помещения зафиксировано в законе (ст.7 ЖК РФ), а индивидуально-определенного жилого помещения — в инвентаризационнотехнической документации, то собственник не вправе произвольно его изменить или аннулировать. Причем, если у правообладателя есть намерение использовать здание или помещение по другому, отличному от установленного, назначению, тогда он, во-первых, должен осуществить необходимую реконструкцию и переоборудование, а во-вторых, должен осуществить перевод данного помещения (здания) в другую категорию (из жилищного фонда в нежилой или наоборот).

Порядок и условия такого перевода установлены в ЖК (ст.8 и 9). Перевод жилого помещения в нежилое допускается в следующих случаях:

если жилье непригодно к постоянному проживанию, и такие дефекты не могут быть устранены технически и санитарно или их устранение экономически нецелесообразно;

если жилое помещение находится в аварийном состоянии или под влиянием факторов, особо опасных для жизни и здоровья людей;

если жилой дом подлежит сносу или переносу на другой земельный участок — на период до фактического сноса или переноса, начиная с освобождения жилого дома от проживающих в нем граждан.

Здания, как жилые, так и нежилые (производственные, административные, бытовые), представляют собой, как правило, сложные недвижимые вещи (комплексы НИ). В тех случаях, когда у здания есть несколько собственников (домовладельцев), за которыми на праве собственности закреплены расположенные в здании помещения, то у них возникает право общей долевой собственности на так называемое общее имущество.

Федеральный закон от 15 июня 1996г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» под общим имуществом имеет в виду части комплекса НИ, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к помещениям, тесно связанные с ними назначением и следующие их судьбе.

К примеру, объектами общей собственности в многоквартирном жилом доме признаются находящиеся за пределами квартир межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и не несущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое оборудование, находящееся за пределами и внутри помещения, места общего пользования, а также иные объекты.

В отношении каждого домовладельца установлена его доля участия в праве общей долевой собственности на общее имущество. Доля в праве общей собственности определяет его долю в общем объеме обязательных платежей на содержание и ремонт общего имущества, в других общих расходах, а также в общем случае — долю голосов на общем собрании домовладельцев и членов товарищества собственников жилья.

Жилые и нежилые здания. Виды жилых зданий. Этажи жилых домов

Нежилые помещения.

Теория и практика в качестве особой разновидности недвижимого имущества выделяет нежилые помещения, которые по определению не являются жилыми и соответственно не предназначены для проживания. К ним относятся производственные, административные и т.п. помещения. В настоящее время они являются объектами как вещных, так и обязательственных прав. При этом следует иметь в виду, что в последнее время понятие «нежилое помещение» нередко используется в качестве компонента такого понятия как «часть здания», которое охватывает как жилые, так и нежилые помещения. Следует отметить, что вопрос об отнесении нежилых помещений к самостоятельным объектам гражданских прав решен не окончательно. Так, высказывалась точка зрения, согласно которой доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно*(186).

Если жилые помещения используются исключительно для проживания граждан, то нежилые используются более широко. В процессе осуществления предпринимательской, творческой, общественной деятельности эти объекты являются наиболее важными. Это обусловлено тем, что при осуществлении любой из вышеперечисленных видов деятельности нельзя обойтись без офиса, производственного помещения, творческой студии и т.п. Среди нежилых помещений следует выделить те, которые пригодны для самостоятельного целевого помещения (например, помещения для офиса) и служебные помещения (лестницы, коридоры и т.д.). Их также можно назвать помещения общего пользования. В отношении последних должна быть установлена общая долевая собственность всех сособственников нежилых помещений самостоятельного использования. Таким образом, можно говорить о жилых и нежилых помещениях в зависимости от того, возможно ли их использовать для проживания.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (п.

2 ст. 16 ЖК РФ).

Жилые дома функционально предназначены для постоянного проживания. Летние садовые домики, дачи не включаются в состав жилищного фонда, потому что функционально предназначены для отдыха, временного пребывания, а не постоянного проживания. При этом жилым домом считается строение, в котором вся или не менее половины полезной площади занято жилыми помещениями. Это строение, предназначенное для постоянного или преимущественного проживания людей, имеющее фундаментальную привязку с земельным участком, отвечающее строительным, техническим, противопожарным и санитарно-техническим требованиям.


В массовом жилищном строительстве основной вид жилых зданий (более 90%) — квартирные дома, предназначенные для посемейного заселения.

По этажности жилые дома подразделяют на:

малоэтажные (1 — 2 этажа);
средней этажности (3 — 5 этажей);
многоэтажные (6 и более этажей);
повышенной этажности (11 — 16 этажей);
высотные (более 16 этажей)

По числу квартир:

на одноквартирные (индивидуальные)
двухквартирные
многоквартирные.

Жилые многоквартирные дома по своей объемно-планировочной структуре могут быть подразделены на:

секционные ;
коридорные ;
галерейные ;
коридорно- и галерейно-секционные ;
блокированные .

По материалам несущих конструкций (стен, покрытий, колонн) жилые здания подразделяют на:

каменные;
деревянные;
смешанного типа.

12. ПОНЯТИЕ ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ.
ПОРЯДОК ПЕРЕВОДА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
В НЕЖИЛЫЕ

Единственная статья ЖК РСФСР, касающаяся изменения целей использования помещений, предусматривала перевод помещений из жилых в нежилые. При этом законодателем делался особый акцент на запрете необоснованного уменьшения жилого фонда. Перевод нежилых помещений в жилые не рассматривался. Вновь принятый Жилищный кодекс описывает как порядок перевода помещения из жилого в нежилое, так и обратное изменение статуса. Приводится исчерпывающий перечень документов, необходимых для принятия органом местного самоуправления соответствующего решения, а также исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе помещения.
В соответствии с ч.

1 ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Впервые определены конкретные виды объектов жилищных прав. К ним отнесены: жилые дома, части жилых домов; квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир). В Жилищном кодексе 1983 г. и Основах жилищного законодательства СССР данные понятия отсутствовали.

Помещение признается жилым в случаях, когда оно является изолированным, а также недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.
Пригодность помещения для постоянного проживания граждан определяется соответствием помещения требованиям, которые установлены санитарными и техническими правилами и нормами, а также иными требованиями законодательства. При этом порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ другими федеральными законами.
I Нежилым помещением считается аналогичное помеще-I ние, но не пригодное для постоянного проживания граждан, не отвечающие санитарным и техническим правилам и нормам по основаниям и в порядке, установленным Правительством РФ. К этой категории относятся различные типы построек, строений, сооружений хозяйственного и иного вспомогательного назначения.

К категории жилых помещений относятся:

  • жилой дом, его часть;
  • квартира, часть квартиры;
  • комната.

Дом считается жилым, если представляет собой индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат и прилегающих вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения нужд проживающих. Квартирой признается структурно обособленное помещение многоквартирного дома, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, также состоящее из одной или нескольких комнат и помещений вспомогательного характера. Комнатой принято считать часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве непосредственного проживания граждан. Также не запрещено использование жилых помещений для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не противоречит правам граждан и требованиям, которым должно отвечать используемой жилое помещение. Размещение в жилых помещениях промышленных производств запрещено.
Правила перевода жилого помещения в нежилое основываются на требованиях ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Целью такого перевода является необходимость изменения его функционального назначения. Перевод нежилого помещения в жилое производится в случаях переоформления строений, которые приспособлены для нормального проживания в них.
Такой перевод не осуществим в случаях, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ. Перевод жилого помешения в нежилое также не допускается, если переводимое помещение является частью жилого помешения или используется собственником данного помещения либо Иным гражданином в качестве места постоянного проживания, или переводимое помещение находится в залоге, или обременено иными обязательствами перед другими лицами. В отдельных случаях такой перевод осуществим. Например, квартира находится на первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но под квартирой расположены нежилые помешения. Все правила перевода осуществляют органы местного самоуправления.
Для осуществления перевода жилого помещения в нежилое собственник жилья должен представить пакет документов, включающий:

  • заявление;
  • правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
  • план переводимого помещения с описанием;
  • подготовленный и оформленный проект переустройства или перепланировки.

Срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе — не позднее чем через 45 дней со дня подачи документов.
Отказ в переводе возможен только в тех случаях, когда:

  • документы не представлены;
  • документы представлены в ненадлежащий орган;
  • условия перевода не соблюдены.

В переводимых помещениях должны соблюдаться требования техники пожарной безопасности, санитарные, экологические и другие требования, предусмотренные законодательством.

Обоснование:

Частью 1 статьи 39 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (далее — Закон N 52-ФЗ) предусмотрено, что на территории Российской Федерации действуют федеральные санитарные правила, утвержденные и введенные в действие федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим нормативно-правовое регулирование в сфере санитарно-эпидемиологического благополучия населения, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (часть 3 статьи 39 данного Закона).

СанПиН 2.1.2.2645-10 установлены обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях, которые следует соблюдать при размещении, проектировании, реконструкции, строительстве и эксплуатации жилых зданий и помещений, предназначенных для постоянного проживания.

Пунктом 3.3 указанных СанПиН установлено, что помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.

Из ч. 2 ст. 22 ЖК РФ следует недопустимость перевода жилого помещения в нежилое при отсутствии отдельного от общего подъезда входа в помещение или технической возможности сделать отдельный вход, нежилое помещение должно иметь отдельный выход на улицу, использование одного и того же входа в жилой подъезд и в нежилое помещение законодатель не допускает. Указанную норму суды применяют и в отношении помещений с изначальным нежилым назначением, объясняя невозможность существования нежилого помещения без отдельного в него входа (например, Определение Московского областного суда от 29.11.2011 по делу N 33-26663).

В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491, общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный жилой дом (подп.

в); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подп. г).

П.1 ст.36 Жилищного кодекса РФ предусмотрено, какое имущество относится к общему имуществу в мноквартирном доме. Таковыми являются:

  • помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
  • иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;
  • крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Также, в соответствии с пунктом 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ определено, что реконструкцией объектов капитального строительства признается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Устройство отдельного входа, незатрагивающее общее имущество и не влекущее изменений существующих размеров нежилого помещения не требует получения согласия собственников помещений многоквартирного дома в соответствии с положениями статей 36 и 40 Жилищного кодекса РФ .

Если устройство отдельного входа в нежилое помещение невозможно без использования общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (разборка надподвального перекрытая, использование части коридора или лестницы и т.д.), собственником нежилого помещения должно быть получено согласие всех собственников помещений многоквартирного дома.

Форма согласия собственников по вопросу устройства отдельного входа в нежилое помещение законодательно не установлена На практике вопрос о согласовании такой реконструкции включается в повестку годового или внеочередного общего собрания собственников многоквартирного дома и оформляется в виде протокола общего собрания собственников многоквартирного дома.

В случае отсутствия на общем собрании собственников кого-либо из собственников помещений многоквартирного дома, возможно собрать подписи всех собственников помещений многоквартирного дома путем заочного голосования в порядке, предусмотренном ст.47 Жилищного кодекса РФ.

Обращаем внимание, что в случае отсутствия согласия на устройство отдельного входа в нежилое помещение хотя бы одного из собственников помещений в многоквартирном доме, собственник этого нежилого помещения может столкнуться с таким противоречием законодательства, когда и получить согласие на реконструкцию он не может (несогласие одного или нескольких других собственников), и эксплуатировать данное помещение по его целевому назначению он также не может (законодательный запрет на эксплуатацию нежилых помещений, необорудованных отдельным входом). Представляется, что в данном случае собственник нежилого помещения будет иметь право обратиться в суд за защитой своих законных прав и интересов с иском к несогласному собственнику об обязании не чинить препятствий в пользовании нежилым помещением и об обязании выдать согласие на реконструкцию помещения на основании статей 209, 304 Гражданского кодекса РФ.

Партнер Юридической фирмы «Делмари» Айнбиндер В.С. 13.12.2013г.

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*