admin / 05.08.2018

Срок действия оценки

Предусмотренный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке представляется экономически оправданным.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 27.06.2011 N Д06-3135.
Согласно п.

26 Федерального стандарта оценки »Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее — ФСО N 1), итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Таким образом, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности отчет об оценке должен быть актуален либо на дату совершения сделки с объектом оценки, либо на дату представления публичной оферты.
Дополнительно специалисты Минэкономразвития сообщают, что согласно п. 6 разд. II и разд. III ФСО N 1 оценщик определяет итоговую стоимость путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
При подготовке отчета об оценке оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании его суждения должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, и информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.
Информация, представленная в отчете об оценке, должна позволить пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принять базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Следует отметить, что как после даты оценки, так и после даты составления отчета могут происходить события, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а увеличение срока использования отчета об оценке ведет к повышению рисков принятия необоснованных решений, в частности, у государства.

Этот вопрос нам часто задают не только частные клиенты, но и бухгалтера предприятий и даже юристы. А связано это с тем, что в законодательстве нет четкого ответа на вопрос о том, какой срок действия отчета об экспертной оценке.

Экспертная оценка для нотариуса

Наиболее распространенным случаем проведением оценки недвижимости является её предъявление у нотариуса при совершении сделок купли-продажи, дарения и тому подобное. Пункт 2 Постановления Кабинета Министров Украины №358 от 21.08.2014 «О проведении оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством» говорит в частности о том, что срок действия отчета об оценке для целей налогообложения составляет не более шести месяцев от даты оценки. Этот срок действия оценщик обязан указывать в своём отчете.

Оценка имущества для суда

Что касается проведения экспертной оценки имущества для целей предъявления в суде, то однозначного ответа на вопрос о сроке действия не существует. С одной стороны, сложилась практика о том, что рыночная стоимость, которую определил оценщик, по аналогии с оценкой для нотариуса действует в течение шести месяцев. Однако принятие окончательного решения является прерогативой судьи и может зависеть в частности от того, были ли за прошедшие месяцы существенные изменения конъюнктуры рынка или колебания курсов валют. В Национальном стандарте №1 написано, что в случае отсутствия четких требований законодательства к сроку действия отчета в том или ином конкретном случае, он принимается на усмотрения пользователя оценки.

Оценка коммунального имущества для аренды

Здесь тоже есть свои особенности, связанные с тем, что рецензирование (то есть проверка правильности) отчетов Департаментом коммунальной собственности Киева в некоторых случаях затягивается на несколько месяцев. Не смотря на то, что внутренними распоряжениями по Департаменту срок действия оценок иногда меняется от шести месяцев до года, мы рекомендует подавать туда документы без задержек.

Как известно, определение стоимости коммунального имущества проводится на последнее число месяца. То есть, если документы сделаны по состоянию на 31 мая, чтобы процедура прошла без ненужных проблем, пакет нужно подать в течение июня.

Прочие случаи проведения оценки

Если Вы не удовлетворены ответом на вопрос о сроке действия отчета об экспертной оценке (не описан Ваш случай или ответ не достаточно юридически обоснован), советуем дополнительно прочитать статью аналогичной тематики на сайте Всеукраинской общественной организации «Ассоциация Специалистов Оценки». Также рекомендуем посмотреть видео о том, что из себя представляет и как выглядит отчет об оценке недвижимости.

На главную → Статьи

Срок действия отчета об оценке — 16 апреля 2013 г.

Как отмечает генеральный директор Экспертно-оценочной компании «Система» Максим Ляшок, в процессе использования результатов работы оценщика, которыми являются отчет об оценке имущества и само заключение о стоимости имущества — как неотъемлимая часть такого отчета, у заказчиков либо других заинтересованных лиц (нотариусов, юристов, адвокатов, регистратов, аудиторов, бухгалтеров и т.д.) часто возникает следующий вопрос: каков срок действия отчета об оценке? Или иными словами: действителен ли тот отчет, которым распологает заказчик, с учетом той даты, которая указана в имеющемся отчете?

Для того, чтобы разобраться в данном вопросе, конкретизируем некоторые понятия.

Дата оценки. В соответствии с п. 3 Национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 10.09.2003г. № 1440, дата оценки — это дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость.

Все расчеты при определении стоимости имущества проводятся с учетом рыночной конъюнктуры именно на эту дату (цены, курс валюты, показатели инфляции, законодательные требования и т.д.). Данная дата обязательно указывается в договоре на оценку, как его обязательное условие (наравне также, например, с такими обязательными условиями договора, как вид определяемой стоимости и цель оценки) и совсем даже не всегда совпадает с датой договора, как часто считает заказчик оценки. Дату оценки всегда должен определять заказчик, т.к. именно ему решать, когда он использует результаты проведенной оценки. И кстати — в ряде случаев (например, с целью взыскания ущерба) дата оценки может быть даже «ретроспективной», т.е. определенной на какой-то отрезок времени назад, до даты заключения договора.

Дата завершения составления отчета. Это дата, которой датируется само заключение о стоимости имущества, т.е. дата, которой были завершены оценщиком все оценочные процедуры. Все события на рынке, произошедшие после этой даты и могущие привести к изменению стоимости объекта, должны служить причиной для проведения переоценки, если результаты такой оценки еще не были использованы заказчиком с целью, указанной оценщиком в заключении, в соответствии с условиями договора на оценку.

Как мы теперь видим, эти две даты — дата оценки и дата завершения составления отчета — не являются тождественными понятиями, как иногда ошибочно полагает заказчик оценки. Наоборот, например в случаях проведения оценки больших и сложных объектов (целостных имущественных комплексов), с учетом сроков проведения оценки, разница между датой оценки (пусть даже и совпадающей в большинстве случаев с датой заключения договора) и датой завершения составления отчета может иногда составлять от нескольких недель до нескольких месяцев.

Следует теперь отметить, что как установлено п. 57 вышеупомянутого Национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», срок действия отчета (и соответственно — заключения о стоимости имущества, как его неотъемлимой части) указываются оценщиком только в случае необходимости либо в случаях, установленных законодательством специально для некоторых ситуаций.

К таким ситуациям, например, относятся:

— приватизация или продажа государственного или коммунального имущества конкурентными способами (срок действия отчета — 6 месяцев с даты оценки);

— аренда государственного или коммунального имущества (срок действия отчета — 6 месяцев с даты проведения оценки);

— исполнительное производство (срок действия отчета — 6 месяцев с даты подписания оценки);

— экспертная денежная оценка земли (срок действия отчета — 12 месяцев с даты оценки);

— «оценочная стоимость» объекта недвижимости, определенная для целей налогообложения (срок действия отчета — 6 месяцев с даты проведения оценки).

Как можно заметить, в отличие от категории «дата оценки» категория «дата проведения оценки» законодательством хоть и используется, но четко не отрегулирована и, в большинстве случае, трактуется именно как «дата оценки».

Кроме того, отметим, что даже в случаях, когда срок действия отчета не указан оценщиком, такой срок может быть нормативно определен соответствующими органами (например, органами местного самоуправления), которые используют данный отчет, с учетом действующего законодательства.

Таким образом, можем сделать следующий вывод, что срок действия отчета, кроме случаев, определенных законодательством либо соответствующими органами, не является обязательной категорией и может быть указан в отчете лишь в тех ситуациях, когда оценщик посчитает это необходимым — например, когда проводится оценка имущества в условиях постоянно меняющегося рынка (с учетом текущей ценовой динамики на определенном рынке, каких-либо других постоянно меняющихся рыночных параметров, влияющих на стоимость объекта и т.д.).

При этом хотели бы также заметить, что в случаях, когда заинтересованное лицо, использующее отчет оценщика для принятия каких-либо решений, само определяет, что с учетом истекшего с даты оценки периода времени необходимо провести переоценку объекта, то при определенных условиях возможно проводить не «новую» оценку, а осуществить так называемую актуализацию «старого» отчета об оценке.

Порядок проведения актуализации отчета об оценке регулируется п.58-59 Национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав».

Экспертно-оценочная компания «Система»

Разберемся с датой оценки и датой составления Отчета

В Федеральных стандартах оценки указано 3 даты:

  • Дата оценки – дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта;
  • Дата проведения осмотра – дата фактического осмотра объекта. Если оцениваются неосязаемые вещи (нематериальные активы, облигации или векселя, права требования), то осмотр не проводится и данный пункт отсутствует в Отчете.
  • Дата составления отчета – дата выпуска и подписания Отчета. Срок действия Отчета составляет 6 месяцев, он исчисляется именно с даты составления.

Рассмотрим разные вариации на эту тему

Вариант №1. Оценка выполняется на текущую дату. Оценщик проводит осмотр объекта и фиксирует его состояние. В Отчет в обязательном порядке должны быть приведены:

  • Фотографии объекта, позволяющие в том числе и идентифицировать его: адрес, vin-номер, идентификационная шильда, инвентарный номер и т.д.;
  • Описание текущего состояния и выявленных дефектов;
  • Акт осмотра, заверенный собственником (представителем собственника) и оценщиком.

Есть важный нюанс, заключающийся в том, что дата оценки должна совпадать с датой осмотра.

Возможны 2 не очень корректных варианта:

  • Осмотр проведен до даты оценки. В таком случае объекта на дату оценки уже может не существовать. Например, осмотр объекта проведен 01 числа, а 02 числа произошел пожар, который уничтожил объект. И оценочная компания производит расчет на 02 число, хотя фактически уже оценивать нечего.
  • Осмотр проведен после даты оценки. Тоже не корректный вариант. В таком случае оценщик может не учесть все положительные изменения объекта. Маленький итог – дата оценки и дата осмотра должны совпадать. При различии этих дат, оценщики обычно пишут допущения в отчетах и выглядят они так «осмотр проведен тогда-то и мы предполагаем, что с даты осмотра до даты оценки объекта не изменился».

Вариант №2. Ретроспективная оценка (на дату в прошлом). В таком случае дата оценки является ретроспективной, а осмотр проводится на текущую дату. Варианты подобной оценки:

  • Оспаривание кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость устанавливается на определенную дату в прошлом. Например, при оспаривании КС в Ленинградской области датой оценки является 01.01.2007 года (на момент составления этой статьи), более 11 лет назад! Осмотр должен быть проведен, при этом характеристики объекта могли уже изменить, но это является обязательным этапом. Кстати, в рамках судебного процесса Судья может задать вопрос о причинах осмотра объекта в 2018 году, а не по состоянию на дату оценки.
  • Вступление в наследство. Оформление прав на имущество возможно не ранее, чем через 6 месяцев после даты смерти наследодателя.

  • Судебные разбирательства. Довольно часто в ходе судебного процесса фиксируется определенная дата (дата сделки, дата выкупа имущества и т.д.) и затем на протяжении нескольких лет идут споры. Но дата оценки остается неизменной. На практике часто встречаются ситуации, связанные с оспариванием сделок, в которых имущество продано больше года назад по неадекватной цене, и требуется определение адекватной стоимости.

Пример из практики, мы проводили оценку в 2010 году. В 2018 году сделку, проведенную с помощью нашего Отчета, решили оспорить и дата оценки по новой оценке также была по состоянию на 2010 год.

Документы

К Отчету об оценке прикладываются документы на компанию и оценщиков:

  • Страховой полис на компанию;
  • Диплом об образовании, Повышение квалификации;
  • Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО;
  • Страховой полис на оценщика.

Обязательным требованиям является актуальность документов на дату составления Отчета: речь идет как о документах оценщиков, так и документов по объекту оценки. Кстати, дата выдачи документов на объект оценки не может быть позже даты оценки, а уж тем более даты составления Отчета.

Но может ли оценщик провести оценку на ретроспективную дату, когда у него возможно еще не было диплома? Да, может. Например, требуется провести оценку на 2012 год, а полноправным оценщиком специалист стал только в 2018 году. В оценочной отрасли, как и в любой другой, существует естественная ротация специалистов и переход их в другие сферы. И например, клиенту для нотариуса необходимо оценить акции на 2012 год. Почему бы нет?

Вариант №3. Фальсификация. Некоторые оценочные компании злоупотребляют своими возможностями и выпускают недостоверные Отчеты. Например, когда Отчет должен был быть в судебном деле еще год назад, а фактически документ выпускается сегодня, но задним числом. Отчет отсутствует в реестре на сайте СРО и является нелегитимным. Подробнее о проверке оценщиков и Отчетов можно прочитать в соответствующей статье на сайте.

Еще раз подытожим вышесказанное: осмотр объекта должен проводиться именно по состоянию на дату оценки. Документы, приложенные в Отчет, и датированные после даты оценки неприемлемы.

Актуализация Отчета

Есть такая популярная услуга, которая в последнее время все реже используется нашими клиентами – актуализация отчета об оценке. Чаще всего такая услуга нужна была банкам. Но несколько лет назад банки перешли на самостоятельную оценку всего залогового имущества. А до этого была иная практика – оценочная компания должна была ежегодно проводить переоценку залога и выдавать клиенту актуализированный отчет.

При актуализации шаблон Отчета уже готов. Так в чем же заключается работа оценщика?

  1. Необходимо в обязательно порядке осмотреть объект оценки. На практике были случаи, когда клиент забывал, что на объекте за год произошли изменения: например, докупили позиции оборудования или наоборот списали, ввели в эксплуатацию пристройку к зданию, либо произвели размежевание участка. Такие ситуации на практике часто встречаются.
  2. Провести анализ рынка. Сейчас в большинстве секторов рынок мертвый. Нигде особо ничего не меняется. Но, могут происходить изменения внешних факторов: планируется построить станцию метрополитена, либо открыть новую развязку, либо у участка был изменен разрешенный вид использования исходя из ген.плана развития территории.
  3. Провести новый расчет. Исходя из обновленных условий, необходимо сделать новый расчет. Даже при условии мертвого рынка, информация изменяется и обновляется.
  4. Составить обновленный Отчет. Безусловно , шаблон отчета уже заполнен. Но оценщику также необходимо потратить время на актуализацию всей информации.

Пример из жизни. Клиент выполнял оценку объекта в одной оценочной компании. Сейчас ему потребовалось сделать актуализацию старого Отчета, но его не устроила цена на работу той компании. Обращаясь к нам, перед тем как мы сделали ему предложение, он говорит – мне нужно только актуализировать Отчет, а не делать новый. Но нам нужно делать отчет с нуля, ведь с этим объектом мы еще не знакомы.

Подписывайтесь на наши группы в социальных сетях . Мы ответим на все поступающие вопросы. Только правда про финансы.

Справочники и нормативы / Нормативные акты / Письма

Оставить комментарий | Читать комментарии

Министерство Экономического Развития Российской Федерации П и с ь м о

Вопрос: О сроках действия отчета об оценке, а также о праве оспорить в судебном порядке сведения, содержащиеся в отчете об оценке, при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости 1 (одной) бездокументарной акции.

Ответ: Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России (далее — Департамент) рассмотрел обращение о сроках действия отчета об оценке и сообщает следующее.

Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений действующего законодательства. В связи с этим Департамент вправе лишь высказать свое мнение по вопросам, указанным в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя.

В соответствии с п. 20 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 N 519 «Об утверждении стандартов оценки», действовавшим на момент даты оценки, 31 марта 2007 г. согласно обращению итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Стоит отметить, что на основании ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 05.02.2007, или от 13.07.2007, или от 24.07.2007) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации. Таким образом, Вы можете в судебном порядке оспорить сведения, содержащиеся в отчете об оценке, при наличии спора о достоверности величины рыночной стоимости 1 (одной) бездокументарной акции ОАО.

Заместитель директора Департамента корпоративного управления
Д.В.СКРИПИЧНИКОВ

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*