admin / 20.11.2018

Продажа квартир НДС

Облагается ли НДС продажа квартир

Фактически НДС — это налог на добавленную стоимость, который начисляется для покупателя. НДС складывается на всех этапах производства товара и туда включаются все дополнительные расходы, которые несет производитель.

Эта сумма должна уплачиваться раньше, чем конечная стоимость товара именно в порядке возникновения расходов, фактически, конечно, эта сумма просто включается в общую стоимость товара. Однако существует перечень имущества, которая не облагается НДС. Облагается ли НДС продажа квартир? Нет, это имущество входит в перечень как раз того имущества, которое не облагается налогом на добавленную стоимость вне зависимости от того, кто является покупателем и продавцом в плане собственности. Право освобождение от уплаты НДС при покупке недвижимости, доли в квартире, земельного участка или дома индивидуального строительства наступило с 1 января 2005 года. В общем-то это понятно, так как при продаже имеющейся квартиры никаких дополнительных расходов вы не несете, так как фактически не производите эту квартиру самостоятельно, а лишь являетесь участником сделки.

Продажа или покупка квартиры юридическим лицом

Налоговым кодексом предусмотрены разные формы реализации налогов для юридических и физических лиц, однако уплата НДС при продаже или покупке квартиры одинаково всегда. НДС не облагается такой вид покупки или продаже. Недвижимость является отдельной формой, которая облагается только НДФЛ вне зависимости от того покупаете/продаете ли вы это юридическому или физическому лицу.
Пример:
Например, юридическое лицо решило приобрести 5 квартир на этапе строительства для дальнейшей реализации, само юридическое лицо занимается иной деятельностью, но решило заработать на этом. При заключении договора юридического лица со строительной организацией сумма договора составила 6 250 000 рублей. По факту только эта сумма была оплачена застройщику. Через год строительная организация выдала сертификаты на 5 учредителю юридического лица, на которого был оформлен договор. После реализации этих 5ти квартир по цене 2 000 000 рублей, юридическое лицо получает конечный доход в размере 10 000 000 рублей, которые также являются конечной суммой, которую получает продавец. В этом случае уплачивается только 13% НДФЛ, а НДС в размере принятом в нашей стране 18% не уплачивается ни одной стороной.

Согласно п.3 ст.38 НК РФ (2) любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, для целей налогообложения признается товаром. Следовательно, недвижимое имущество, предназначенное для продажи, признается в целях налогообложения товаром и облагается НДС в общеустановленном порядке (ст.ст.146, 154, 164 НК РФ (2)) при условии, что продавец не имеет льгот.

Для недвижимости, учтенной на бухгалтерских счетах вместе с «входным» НДС, предусмотрен особый порядок начисления НДС при ее реализации (п.3 ст.154 НК РФ (2)). Это могут быть:

  • приобретенные помещения, используемые при осуществлении операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения);
  • помещения, приобретаемые за счет средств целевого бюджетного финансирования и оплачиваемые с учетом НДС, который вычету не подлежит, а покрывается за счет других источников;
  • безвозмездно полученные помещения, учитываемые организацией по стоимости, включающей суммы налога, уплаченные передающей стороной.

При реализации имущества, подлежащего учету по стоимости с учетом уплаченного НДС (налог не был возмещен из бюджета), налоговая база определяется как разница между ценой реализуемого имущества (определяется с учетом положений ст.40 НК РФ (2)), включая НДС (без налога с продаж), и стоимостью реализуемого имущества по данным бухгалтерского учета (остаточной стоимостью с учетом переоценок). Согласно п.4 ст.164 НК РФ (2) налоговая ставка при этом определяется как процентное отношение налоговой ставки в размере 18% к налоговой базе, принятой за 100% и увеличенной на соответствующий размер налоговой ставки (проще говоря, ставка 18/118).

Возмещение «входного» НДС у покупателя помещения. Если организация-покупатель является плательщиком НДС, то налог, уплаченный продавцу, возмещается из бюджета в общеустановленном порядке на основании ст.ст.171 и 172 НК РФ (2). Для этого необходимо выполнить четыре условия:

  • помещение приобретено для осуществления операций, облагаемых НДС;
  • недвижимость оплачена;
  • имеется заполненный оригинал счета-фактуры от продавца недвижимости;
  • помещение учтено на счетах бухгалтерского учета.

Уплаченный при покупке недвижимого имущества НДС организация может полностью поставить к вычету на основании счета-фактуры продавца (п.1 ст.172 НК РФ (2)). Конечно же, если приобретенную недвижимость она будет использовать в деятельности, облагаемой НДС (пп.1 п.2 ст.171 НК РФ (2)).

Зачесть уплаченный налог можно только после принятия на учет данных основных средств. Это требование закреплено в п.1 ст.172 НК РФ (2). Однако Кодекс не говорит, на каком именно счете бухгалтерского учета должны быть отражены приобретенные основные средства. Поэтому не ясно, достаточно ли для вычета отразить стоимость объекта на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или же нужно дожидаться постановки основного средства на счет 01 «Основные средства».

Перевести объекты недвижимости на счет 01 можно только при наличии документов, подтверждающих их государственную регистрацию. Это предусматривает п.41 Приказа Минфина РФ N 34н (27). А государственная регистрация недвижимости займет как минимум месяц. Поэтому если считать принятием на учет основного средства его отражение на счете 01, то момент вычета НДС будет отсрочен.

Пока же неоднозначность формулировки п.1 ст.172 НК РФ (2) порождает постоянные конфликты между налогоплательщиками и «налоговиками». Так, последние считают, что принять уплаченный налог к вычету можно только после того, как объект недвижимости будет принят на учет именно как основное средство. Согласно Плану счетов бухгалтерского учета (25), основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по счету 01 «Основные средства».

Однако доводы «налоговиков» можно оспорить. Еще не введенное в эксплуатацию основное средство является имуществом организации. Оно принято к бухгалтерскому учету, но не на счет 01, а пока на счет 08. Даже Минфин говорит о том, что уже введенные в эксплуатацию объекты недвижимости до момента регистрации права собственности на них должны отражаться на счете 08 и по ним даже начисляется амортизация (Письмо Минфина РФ № 16-00-14/121).

Для вычета НДС не важно, на каких счетах бухгалтерского учета числится основное средство. Верность этой позиции подтверждает и судебная практика. К примеру, Федеральный арбитражный суд Московского округа также указал, что независимо от того, что основное средство отражено на счете 08, НДС по нему уже можно принять к вычету (Постановление от 22.07.2002 по делу № КА-А40/5624-02).

Если недвижимость приобретена для перепродажи и учтена в бухгалтерском учете на счете 41 «Товары» или счете 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали», то этого достаточно для возмещения «входного» НДС. Однако при покупке помещения с целью размещения в нем офиса или производственного цеха необходимым условием возмещения «входного» НДС будет принятие недвижимости на учет на счете 01 «Основные средства».

При покупке недостроенных объектов, которые впоследствии будут включены в состав основных средств, на основании п.5 ст.172 НК РФ (2) разрешено возместить «входной» НДС, уплаченный продавцу, только в момент перепродажи недостроенного помещения либо после окончания строительства в том месяце, когда организация впервые начислит амортизацию по данному объекту. Кстати, если организация приобретала для завершения строительства материалы или нанимала подрядчиков, «входной» НДС, уплаченный поставщикам, возмещается также после завершения строительства в момент отражения в налоговом учете первых записей по начислению амортизации. По объекту амортизируемого имущества амортизация начисляется с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект введен в эксплуатацию (ст.259 НК РФ (2)).

Если организация собирается купить недостроенное помещение, чтобы достроить его и перепродать, и заранее, известно, что, приобретенный, объект, недвижимости, войдет в состав оборотных средств, то, в этом случае действуют общие нормы (выполнение четырех условий, указанных выше) возмещения НДС, относящиеся к приобретенным товарно-материальным ценностям. Причем, если помещение предполагается использовать для операций как облагаемых, так и не облагаемых НДС, «входной» НДС необходимо разделить по правилам, приведенным в п.4 ст.170 НК РФ (2), и распределить между счетами учета стоимости помещения и счетами возмещения НДС.

Налог на прибыль

Объектом налогообложения при продаже помещения является полученный доход от продажи недвижимости, уменьшенный на величину произведенных расходов (ст.247 НК РФ (2)). Доход для целей исчисления налога на прибыль признается для всех крупных и средних организаций по методу начисления на основании ст.271 НК РФ (2). Однако небольшие организации (за исключением банков) в соответствии со ст.273 НК РФ (2) имеют право на определение даты получения дохода (осуществления расхода) по кассовому методу, если в среднем за предыдущие четыре квартала сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг) этих организаций без учета НДС и налога с продаж не превысила 1 млн. руб. за каждый квартал при расчете налога.

Датой получения дохода признается дата перехода права собственности к новому владельцу при реализации помещения независимо от времени оплаты (п. 3 ст.271 и п.1 ст.39 НК РФ (2)). В разд. 3 Методических рекомендаций по налогу на прибыль (48), определено, что датой реализации товаров признается день перехода права собственности на товары, определяемый в соответствии с ГК РФ (1).

Таким образом, организация-продавец должна отразить выручку от реализации отчуждаемого на основании договора купли-продажи помещения на момент перехода права собственности к новому владельцу.

При продаже недвижимости как объекта основных средств с убытком нельзя единовременно и в полном объеме списать его в уменьшение налоговой базы за налоговый (отчетный) период. Для списания подобного отрицательного финансового результата предусмотрены особые правила, приведенные в п.3 ст.268 НК РФ (2). Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации. Списание убытка на расходы следует начать с месяца, следующего за месяцем, в котором произведена продажа помещения.

Если помещение приобретено для перепродажи, оно не относится к амортизируемому имуществу на основании ст.257 НК РФ (2). В таком случае убыток от его продажи на основании п.2 ст.268 НК РФ (2) единовременно и в полном объеме уменьшает налоговую базу налогового (отчетного) периода.

Если недвижимость приобретена для перепродажи и учтено в составе неамортизируемого имущества, износ по нему не начисляется.

Согласно ст.256 НК РФ (2) к амортизируемому имуществу относятся активы, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности.

В регистрах налогового учета помещение необходимо отражать только в том случае, если налогоплательщик-покупатель здания зарегистрировал право собственности на него в органах юстиции.

По объекту амортизируемого имущества амортизация начисляется для целей исчисления налога на прибыль на основании ст.259 НК РФ (2) с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию, и прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, когда произошла реализация. Приказ о вводе объекта недвижимости в эксплуатацию для целей исчисления амортизации в соответствии с гл.25 НК РФ (2) необходимо издавать после государственной регистрации права собственности на здание.

Организации, приобретающие объекты недвижимости, бывшие в эксплуатации, вправе определять норму амортизации по этому имуществу с учетом срока полезного использования, уменьшенного на количество лет (месяцев) эксплуатации данного имущества предыдущими собственниками (п.12 ст.259 НК РФ (2)).

Если срок фактического использования здания у предыдущего собственника окажется равным или превысит срок его полезного использования, определяемый в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 1 (21), налогоплательщик вправе самостоятельно определять (издать внутренний приказ) срок полезного использования этой недвижимости с учетом требований техники безопасности и других факторов.

На основании п.1 ст. 257 НК РФ (2) налогоплательщик не может изменять первоначальную стоимость основных средств при расчете амортизации для целей налогообложения в результате проведенных переоценок. Если переоценка все же будет проведена, необходимо раздельно исчислять амортизацию для целей налогового и бухгалтерского учета.

Амортизация в налоговом учете может начисляться линейным и нелинейным методами, но для зданий, попавших в 8, 9 и 10 группу (Постановление Правительства РФ № 1 (21)), сделано исключение. Для них амортизация может начисляться только линейным методом на основании п.3 ст.259 НК РФ (2). Причем и для бухгалтерского учета организации вправе использовать сроки полезного использования для начисления износа на основании указанного постановления. Однако, если основные средства приобретены до 1 января 2002 г., амортизация по ним для целей бухгалтерского учета начисляется на основании сроков полезного использования, принятых также до 2002 г. (большинство организаций использовали сроки полезного использования на основании «Единых норм амортизационных отчислений» (20)).

Плата за землю.

Согласно п.1 ст. 552 ГК РФ ч.II (1) по договору продажи помещения покупателю одновременно с передачей права собственности на недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно ст. 16 Закона РФ «О плате за землю» (15) за земельные участки, предназначенные для обслуживания строений, находящихся в раздельном пользовании нескольких юридических лиц или граждан, земельный налог исчисляется отдельно каждому пропорционально площади строения, находящегося в их раздельном пользовании.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст.35 ЗК РФ (3) при переходе к другому лицу права собственности на недвижимость новый владелец приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой этим зданием (строением, сооружением) и необходимой для его использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Таким образом, если переход права собственности на недвижимое имущество по договорам купли-продажи недвижимости зарегистрирован, то с покупателя здания земельный налог должен исчисляться начиная с месяца, следующего за месяцем регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество на основании ст. 17 Закона РФ «О плате за землю» (15), независимо от времени получения документа, удостоверяющего право собственности на земельный участок. До этого времени плательщиком земельного налога является продавец здания.

В соответствии с Постановлением Президиума ВАС РФ от 09.01.2002 № 7486/01 отсутствие документа о праве пользования землей, получение которого зависит исключительно от волеизъявления самого землепользователя, не может служить основанием для освобождения его от уплаты земельного налога.

В таком же порядке регулируются и вопросы внесения арендных платежей за землю. Необходимо сразу обратиться, например, в Москомзем и переоформить договор аренды земельного участка. В противном случае Москомзем в судебном порядке может взыскать с нового владельца недвижимости арендную плату на основании ст.552 ГК РФ ч.II (1), что подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Московского округа от 28.06.2002 № КГ-А40/4013-02).

Налог на имущество.

По гл.30 «Налог на имущество организаций» НК РФ (2) в налоговую базу включается стоимость имущества, учтенного на балансе в качестве основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета (п.1 ст.374, п.1 ст.375 НК РФ (2)). Очевидно, что в целях экономии на налоге на имущество организации выгоднее учитывать недвижимость, право собственности, на которую не прошло государственную регистрацию, на счете 08. В таком случае по кодексу значительная стоимость недвижимости под налогообложение не подпадает.

Специалисты МНС России считают, что стоимость имущества, документы на которое переданы на государственную регистрацию и которое фактически эксплуатируется, должна учитываться на счете 01 и облагаться налогом на имущество.

Но налог на имущество по гл.30 НК РФ (2) уплачивается по недвижимости, учтенной «на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета» (п.1 ст.374 НК РФ (2)), а не по указаниям «налоговиков».

Зато если организация учтет недвижимость, не дожидаясь государственной регистрации, на счете 01, то у нее точно не будет проблем с вычетом НДС. Ведь «налоговики» считают, что этот налог можно принять к вычету только после перевода основных средств на счет 01 (п.1 ст.172 НК РФ (2)).

Поэтому организации при выборе варианта бухгалтерского учета незарегистрированной недвижимости нужно определиться, что для нее выгоднее: не платить до государственной регистрации налог на имущество или же скорее зачесть НДС. Но если недвижимость покупается без НДС или оплачивается лишь после регистрации, то понятно, что лучше имущество учитывать на счете 08 и не платить с него налог.

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*