admin / 11.07.2018

Переуступка по ДДУ риски

Отражение механизма переуступки долевого участия в праве

Законодательная база этой процедуры содержится в статье № 382 Гражданского кодекса. Она определяет какими способами может быть передано право требования, принадлежащее дольщику по договору ДДУ. Среди них обозначены три основных:

  • переход прав в результате сделки, называемой уступкой требования на договорных условиях;
  • передача прав дольщика лицу, который определен таковым законодательством.

    Это может быть наследование в результате смерти владельца доли, или переход прав от одного юридического лица к другому, созданному на месте старого;

  • получение прав дольщика другим лицом в результате судебного решения.

Существуют определенные условия, без выполнения которых переуступка ДДУ попросту невозможна. Они регламентированы Федеральным законом № 214 от 2004 года. Требования закона следующие:

  • уступка прав дольщика может быть произведена только в случае полного погашения долга по договору, заключенному с застройщиком;
  • если долг погашен не полностью, то он переходит к цессионарию. В данном случае происходит не переуступка прав требования долга, а выкуп дебиторской задолженности покупателем у продавца доли;
  • переуступка прав дольщика может быть произведена только в период от заключения договора и до момента подписания передаточного акта.

В Гражданском кодексе также обозначено, что после передачи своих прав цессионарию, цедент не несет ответственности за исполнение застройщиком своих обязательств.

Внимание! Тем не менее, первоначальный обладатель доли должен отвечать лишь за действительность самого права востребовать ее в строящемся доме. Согласно статье № 390 ГК, он может также разделить ответственность по выполнению конечных обязательств с застройщиком, но только если подобное будет отдельно указано в договоре.

Нюансы оформления переуступки договора долевого участия

Нужно понимать, что Вы покупаете даже не квартиру, а лишь право требования причитающейся по ДДУ жилплощади, передача которой дольщикам произойдет по завершению строительства. Рынок недвижимости предполагает возможность столкнуться с серьезными рисками в виде долгостроя, банкротства строительной компании и других форс мажоров.

Чтобы минимизировать возможность подобных случаев можно руководствоваться следующими рекомендациями:

  • собрать информацию о застройщике: по возможности ознакомиться с учредительными документами, свидетельством из ЕГРЮЛ, ИНН, а также бухгалтерской отчетностью и разрешением на строительство и пользование землей;
  • ознакомиться с состоянием самой стройки. Ведутся ли работы вообще и на какой стадии готовности находится проект;
  • обратиться к застройщику с просьбой подтвердить регистрацию основного договора участия в долевом строительстве, который цессионарий собирается приобрести;
  • узнать точную величину непогашенных задолженностей по договору перед застройщиком. Сверить сведения с платежными документами;
  • получить точную информацию о будущей квартире (этаж, метраж, номер подъезда и т.д.).

Рекомендуется очень внимательно отнестись к первоначальному сбору всех сведений о будущей квартире. Только все тщательно проверив на первоначальном этапе Вы сможете избежать потери денег и времени.

Продавцу на данном этапе нужно будет уведомить застройщика о намерении заключить договор передачи прав на будущее жилье, взять справку об отсутствии долга. Иногда договор предполагает обязательное получение письменного согласия строительной компании.

Далее составляется договор о переуступке ДДУ между нынешним владельцем доли и покупателем. В случае возникновения сомнений не стоит пренебрегать помощью опытных юристов.

Регистрация договора о переуступке ДДУ

Для того, чтобы заключенное соглашение вступило в силу, потребуется выполнить его регистрацию в органах государственной власти. Перечень документов, которые нужно предоставить, выглядит так:

  • совместное заявление цедента и цессионария на имя учреждения, осуществляющего регистрацию;
  • гражданские документы заявителя, либо доверенность на представляющего его интересы. Для юридических лиц — учредительные документы;
  • непосредственно договор переуступки прав долевого участия;
  • правоустанавливающий документ, подтверждающий наличие искомых прав у первоначального дольщика;
  • ДДУ, прошедший регистрацию в соответствии с нормами закона;
  • если будущая квартира в ипотеке, то обязательно потребуется разрешение кредитной организации;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Внимание! Когда при составлении первоначального договора участия в строительстве было прописано обязательное информирование или даже необходимость получения разрешения со стороны застройщика, то нужно будет приложить и его. Если один из участников — физическое лицо состоящее в браке, то, как и при переуступке прав требования на квартиру, необходимо получить разрешение супруга на сделку.

На проверку документов и рассмотрение прошения о регистрации должно уйти не более 30 дней.

Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения.

  • Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
  • Передача денежных средств продавцу Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас. Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев.

Преимущества и возможные риски при покупке квартиры по переуступке

А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства. К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ.

Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже. Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке. И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.
Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.
Покупка квартиры по дду В агентстве недвижимости «Невский Простор» также к основным рискам при покупке квартиры по переуступке относят личные обстоятельства продавца (согласие супруга, притязания третих лиц), характерные для вторичного рынка недвижимости.

Переуступка по дду риски для покупателя

Поэтому если они не выплачены полностью, то покупатель получает также обязательство по регулярным взносам. Переуступка права возможна с момента заключения договора и до подписания акта приема-передачи.

Договор уступки по ДДУ подлежит государственной регистрации. Здесь надо учитывать, что новый владелец получает права на квартиру в том же объеме, в котором они были у предыдущего. Поэтому очень важно максимально подробно указать основание перехода права требования, а также условия ДДУ.Вернуться к содержанию ○ Порядок покупки квартиры по переуступке. Заключая договор переуступки, нужно следовать определенному алгоритму. От соблюдения всех необходимых нюансов зависит успешность сделки. ✔ Проверка строительной компании.
Хитрости торга или как получить максимальную выгоду Для максимизации прибыли инвесторы стараются продать квартиру по переуступке ближе к моменту ввода объекта в эксплуатацию, причём необходимо успеть их реализовать до подписания акта приёма-передачи (принятия квартиры). После подписания данного акта и до момента оформления собственности проходит в среднем 3 — 5 месяцев, а в этот период квартиру переоформить невозможно.
Такие компании обычно предлагают квартиры по более низким ценам, так как нуждаются в оборотных средствах.

Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.

  • Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
  • Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью.

Что такое переуступка прав? Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан.

Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).
Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.

Особенности и риски при покупке квартиры по переуступке

Важно

Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него. Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика.

Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

Регистрация Как договор долевого участия, договор переуступки регистрируется в государственных органах для проверки всех документов и исключения факта двойных продаж. Вы можете сделать это или в управлении Росреестра, или в любом многофункциональном центре предоставления государственных услуг.

От вам потребуется:

  • Договор между покупателем, продавцом и застройщиком
  • Справки об отсутствии обременений или справка о согласии банка, если есть ипотека
  • Договор долевого участия между застройщиком и продавцом
  • Паспорта покупателя и продавца

Плюсы и минусы Если вы приобретаете квартиру через уступку права требования, то вы сталкиваетесь с несколькими плюсами и минусами таких взаимоотношений. Среди плюсов – обычно или цена чуть ниже, потому что продается квартира подрядчика, с которым расплатились за работу недвижимостью, а не деньгами.

Покупка жилья по переуступке прав — опасно или нет?

Все возможности защитить свои интересы, вытекающие из договора долевого участия, остаются у изначального инвестора.

  • Недостаточное госрегулирование этого вопроса позволяет недобросовестному продавцу заключить сразу несколько таких предварительных договоров.
  • Несмотря на большое количество минусов при оформлении переуступки квартиры путем предварительной ее продажи новому владельцу, этот вариант до сих пор не запрещен законодательно. Для покупателя он нежелателен и возможен лишь при максимальной уверенности в добропорядочности продавца.
    Переуступка прав участника ДДУ Этот способ продать или купить права на будущую собственность отличается продолжительностью оформления и наличием сразу нескольких этапов его проведения. Но покупатель в данном случае будет защищен нормами ФЗ-214 и будет иметь полноценные права дольщика.
  • Если жилье приобреталось в ипотеку – банк должен стать стороной договора уступки прав.
  • Согласии девелопера на проводимую сделку перехода прав на имущество.
  • Дате подписания договора цессии.
  • Порядке оплаты. Сумма передаваемых средств и срок платежа должны быть зафиксированы.
  • Гарантиях продавца о том, что квартира не находится в залоге или под арестом.
  • Особенности переуступки имущественных прав при ипотеке В этом случае заключение договора цессии немного усложняется, в процесс добавляются следующие этапы:
  1. Нужно получить согласие банка на продажу заемщиком имущественных прав его бывшим кредитором.
  2. Покупатель подтверждает свою платежеспособность, ведь он становится новым заемщиком по ипотечному кредиту.

В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав. Как проверить надежность Застройщика самостоятельно – см.
на соответствующем шаге Инструкции, по ссылке. Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность. Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре. В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации.

Покупка по переуступке дду риски

Здесь возможно два варианта:

  • Изменение даты акта приема-передачи по договоренности с застройщиком.
  • Изменение даты предварительного договора купли-продажи (если он еще не прошел государственную регистрацию).

Такая схема имеет свои риски, основным из которых является изменение стоимости жилья. Так, если вы заплатите за него 5 млн. руб., а в договоре будет указана сумма в 4 млн.

руб. (оценка на указанную дату подписания), то в случае расторжения сделки вы сможете вернуть только то, что указано в соглашении.Таким образом, покупка квартиры по переуступке прав имеет свои плюсы и минусы, которые оцениваются каждым покупателем лично. Вернуться к содержанию ○ Советы юриста: ✔ Можно оформлять переуступку по договору долевого участия? Это самый оптимальный вариант переуступки для каждой из сторон.

Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену.

Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ. Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег.

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*