admin / 22.12.2018

Отказ от ипотеки при разводе

Общие принципы раздела ипотечного кредита

Для россиян деление ипотеки между бывшими супругами остается вопросом острым и актуальным. Это связано как с долгосрочностью такого займа (из-за чего часто заемщикам приходится выплачивать его практически всю жизнь), так и с наличием дорогостоящего залога, которым становится приобретаемая в кредит недвижимость. Основные правила раздела ипотеки следующие:

  1. Если кредит был оформлен в период брака, то он подлежит разделу.
  2. Размер доли каждого из супругов определяется по ситуации. При условии, что остальное имущество тоже делится поровну, кредит делится между разводящимися пополам. Если принципы раздела имущества иные, то в основном кредит делится в пропорциональном соотношении к долям каждого из супругов. Согласно ч. 3 ст. 39 СК РФ чем больше одному из супругов достается имущества, тем больше будет и его долг.
  3. Срок, в течение которого можно разделить кредит, составляет три года с момента прекращения брачных отношений.
  4. Инициировать раздел кредита могут не только супруги, но и финансовая организация, которая оформила ипотечный договор. Например, если в течение трех лет с момента развода бывший супруг, оформивший ипотеку в период брака, не сможет выплачивать кредит, банк может обратиться в суд с требованием разделить супружеское имущество и долги. Тогда суд может обязать второго супруга выплачивать кредитный долг даже уже спустя определенное время после расторжения брака.

Права второго супруга в части ипотеки и недвижимости

Определение доли второго супруга при разделе купленного в кредит недвижимого имущества и ипотечного займа должно происходить с учетом анализа ситуации. Следует учитывать как условия приобретения жилья и погашения долга, так и имеющиеся договоренности между супругами. Основные моменты, которые определены законом в части прав второго супруга, такие:

  • Изначально второй супруг имеет на приобретенное в кредит имущество точно такие же права, как и первый. При этом кредитный долг делится между обоими поровну.
  • Если второй супруг в письменном виде выражал банку свой протест относительно оформления кредита, ипотеку и залоговую недвижимость по ней в судебном порядке можно признать личными долгом и имуществом заемщика. В этом случае второй супруг не претендует на недвижимость и не участвует в погашении кредита.
  • Если первоначальный взнос по кредиту и/или большая часть долга была выплачена одним супругом за счет его личных сбережений (дар, наследство, деньги от продажи личного имущества и т. д.), суд и в этом случае может признать такой кредит личным. При этом недвижимость, приобретенная на эти средства, тоже будет классифицироваться как личная собственностью этого супруга.
  • В случае возникновения спора по поводу раздела долга и купленной в кредит недвижимости супруг, права которого нарушаются, может обратиться в суд с соответствующими доказательствами.

Варианты решения ипотечного вопроса

Разделить ипотеку и приобретенную на средства банка недвижимость можно по-разному. В целом варианты деления недвижимого имущества аналогичны способам раздела кредитной машины при разводе.

Способ Описание
1. Досрочное погашение кредита
  • Супруги находят возможность погасить остаток задолженности по кредиту досрочно.
  • Имущество, выведенное из залога, быстро продается, а полученная сумма делится поровну (если не оговорены другие принципы раздела).
Такой вариант позволяет не только уменьшить переплату по кредиту, но и быстро получить недвижимое имущество в собственность. При этом по договоренности один из супругов может выкупить у другого вторую часть недвижимости и стать ее единоличным владельцем
2. Совместное погашение по графику
  • Супруги решают продолжать выплачивать ипотеку совместными усилиями, чтобы в перспективе получить доли в праве на недвижимость пропорционально доле выплат.
  • Для раздела суммы долга с процентами они обращаются в суд и погашают кредит согласно судебному решению, чтобы в дальнейшем продать квартиру и разделить деньги соответствующим образом или иметь возможность одному из супругов выкупить свою часть у другого.
Такой способ может быть сложным в реализации при плохих отношениях между бывшими супругами. Кроме того, он не снимает проблемы солидарной ответственности, при которой в случае прекращения выплат со стороны одного из супругов второй должен будет погашать кредит в полном объеме.
3. Единоличные погашение кредита по графику и владение недвижимостью
  • Супруги определяют, что недвижимое имущество вместе с ипотечным долгом становится собственностью одного из них, а второй получает соответствующую компенсацию за счет другого имущества.
  • Кредит и квартира переоформляются по договоренности между супругами: а) недвижимость переходит в единоличную собственность заемщика, а поручитель выводится из собственников и ответственных за погашение; б) недвижимость становится единоличной собственностью поручителя, что подразумевает рефинансирование кредита и выведение из собственников и должников заемщика.
Этот вариант для большинства бывших супругов более простой психологически, чем вариант № 2, и более достижимый, чем вариант № 1. Если по какой-то причине нет сопоставимого по стоимости имущества, которое может стать компенсацией второму супругу, можно обсудить выплату с рассрочкой на определенный период.
4. Прекращение погашения ипотечного долга
  • Супруги определяются, что недвижимость им не нужна и что дальше выплачивать кредит не имеет смысла.
  • О своем решении они уведомляют банк, после чего осуществляется продажа квартиры. Полученные средства идут на погашение имеющейся задолженности, а остаток делится между супругами согласно предварительной договоренности.
Продажу недвижимости в этом случае согласовывают с банком и он контролирует весь процесс. Недостатком такого варианта может стать получение значительно меньшей суммы, чем реальная стоимость недвижимости. Это связано с тем, что банк будет ориентирован на максимально быструю реализацию залога за цену, которая как минимум просто позволит полностью погасить задолженность.

Необходимые действия для раздела ипотеки

Чтобы разделить ипотеку в период брака, можно:

  1. Заключить со вторым супругом письменное соглашение о разделе имущества и долгов. При желании его можно нотариально удостоверить и заключить не именно при разводе, а в течение трех лет с момента расторжения брака.
  2. Заключить брачный контракт и оговорить в нем все условия передачи имущества (долга) каждому из супругов. Этот документ обязательно подлежит нотариальному заверению. О заключении соглашения (брачного контракта) необходимо однозначно уведомить банк-кредитор. Такой договор можно заключить в любой период брака.
  3. Обратиться в суд (при наличии спора) с иском о разделе имущества и долгов. При расторжении брака либо в течение трех лет с момента развода можно заключить соглашение о разделе имущества или обратиться в суд за его разделом. В иске (соглашении) должно быть точно обозначено, какие долги и имущество переходят в собственность каждого из супругов. При этом обратиться в суд с иском о разделе имущества вправе и банк-кредитор, чье требование может быть удовлетворено за счет реализации доли супруга-должника (ч. 1 ст. 38 СК РФ).

После получения на руки любого из вышеперечисленных актов (соглашения, контракта, судебного решения) супруги могут обратиться в Росреестр за регистрацией их прав на недвижимость, а также оспаривать претензии кредиторов по долгам.

Урегулирование ситуации с банком

Для максимально успешного раздела ипотечного кредита стоит правильно организовать коммуникацию с банком:

  • Финансовую организацию нужно оперативно уведомлять обо всех жизненных изменениях, которые в той или иной форме могут повлиять на выплату кредита.
  • Целесообразно учитывать рекомендации своего кредитного специалиста и правильно оценивать свою платежеспособность в связи с разводом.
  • При несогласии с оформлением ипотечного кредита, выданного одному из супругов, второму супругу стоит в течение года с момента такого оформления письменно обратиться в банк с требованием признать кредитный долг личным долгом заемщика. В случае отказа банка можно оспорить этот договор в судебном порядке и признать его недействительным полностью или в части признания ипотеки общим супружеским займом. В большинстве случаев суд выносит решение в пользу супругов, т. к. они имеют право распоряжаться совместно нажитым имуществом в пределах сторон брачных отношений.
  • Все переговоры с банком следует вести в письменном виде. Это будет доказательством попыток досудебного урегулирования спора.
  • Даже в случае возможности договориться о разделе имущества без суда супругам необходимо сообщить о своем решении в банк и согласовать с ним оговоренный раздел. Его согласие требуется, в частности, для отчуждения имущества третьим лицам.
  • В ситуации, когда супругам нужно определенное время для раздела имущества или когда трудно прийти к согласию, важно все равно продолжать своевременно выплачивать кредит. В случае систематической просрочки банк может обратиться в суд для взыскания залогового имущества. После этого недвижимость обычно продается с аукциона по значительно более низкой цене.

Рациональный подход к разделу ипотеки и правильно организованное сотрудничество с банком позволит разделить имущество и долг с максимальной выгодой для обоих супругов.

Сам развод как процедура является неприятной штукой, но многие пары приходят в замешательство, когда развод и ипотека тесно связаны между собой. Итак, что необходимо делать с ипотечной квартирой при сложившейся ситуации и как ее поделить?

По действующему законодательству Российской Федерации (Гл. 7 Семейного кодекса РФ «Законный режим имущества супругов», ФЗ «Об ипотеке»), недвижимость, которая приобретена по договору ипотеки в период зарегистрированного брака, является совместно нажитой собственностью супругов. В данном случае особой роли не играет, на кого именно оформлен договор ипотеки.

При разводе, а также при дальнейшем разделе имущества ипотечная квартира делится пополам между бывшими супругами. Однако следует помнить, что ипотечная квартира является залогом в банке, который выдал кредит, значит, банк должен дать официальное согласие на дальнейшие производимые действия с кредитной квартирой. В некоторых случаях при разводе переоформляется ипотечный договор и договор о страховании недвижимости (переоформление обойдется в кругленькую сумму — приблизительно 1% от остаточной суммы задолженности).

Если ипотечная квартира является однокомнатной, ее делят по долям. В данном случае применим закон «Об ипотеке», который четко указывает, что предметом залога не может быть доля в собственности.

Банк имеет право отказать в переоформлении договора ипотеки на однокомнатную квартиру. В таком случае заемщиком остается тот, на кого первоначально был оформлен договор до полного расчета по кредиту.

Если же банк дает согласие и квартира разделена по долям, то осуществлять выплату по основному кредиту, а также по процентам необходимо обоим супругам в соответствии со своей долей. Иногда в случае развода банк требует досрочное погашение кредита.

От права собственности один из супругов может отказаться в пользу другого, но перед оформлением ипотечного договора банк проверяет платежеспособность того, кто в результате будет погашать кредит.

Суд разделит квартиру, приобретенную по ипотеке, пополам (при отсутствии иных пунктов в брачном контракте). Если один из бывших супругов не в состоянии вносить свою часть денежных средств за квартиру более 3 месяцев подряд, другому супругу может быть отсужена компенсация за понесенные расходы или произведен раздел квартиры в соответствии с произведенными взносами (например, 60 на 40).

Если супружеская пара находилась в гражданском браке, без официального оформления своих отношений, то в данном случае нормы Семейного кодекса о разделе имущества не применяются. Поэтому необходимо либо заключить соглашение о разделе долгов и имущества, либо произвести перерасчет своей части средств, которая была внесена по кредиту в долю ипотечной квартиры и доказывать свои права на эту долю в суде.

Если при разводе один из бывших супругов не претендует на ипотечное жилье, второй супруг, с согласия банка, вправе переоформить договор в банке на свое имя и отвечать по договору индивидуально.

Варианты раздела ипотечной квартиры при разводе:

  1. Переоформление ипотечного договора и раздел ответственности за погашение займа на двоих или отказ от своей доли (части) ипотечной квартиры одного в пользу другого супруга.
  2. Квартира, приобретенная по ипотеке, подлежит продаже, а полученные средства используются для погашения займа, остаток же делится между супругами. Но для этого необходимо согласование с банком.
  3. Один из бывших супругов может взять индивидуально кредит для погашения своей доли ипотеки, после этого банк переоформляет ипотечный договор, в котором солидарную ответственность заменяется на индивидуальную.

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*