admin / 23.04.2018

Нужно ли платить налог за?

Рынок аренды недвижимости такой огромный, что практически каждый человек либо арендовал когда-либо квартиру, либо сдавал ее. Аренда является неотъемлемой частью жизни многих из нас. Кто-то живет в арендованных квартирах, так как не имеет возможности приобрести собственное жилье, кто-то по идейным соображениям, чтобы быть более мобильным, многие же живут только на те доходы, которые получают при сдаче квартиры в аренду. В любом случае, надеемся, что данная статья будет полезна многим — попытаемся разобраться, какие налоги оплачивает наниматель и наймодатель, существуют ли какие-либо льготы по налогообложению, как можно компенсировать свои потери.

Правила игры

Наниматель – лицо, арендующее квартиру, или арендатор.

Наймодатель – лицо, предоставляющее квартиру, или арендодатель.

Если договор аренды заключен на срок более 1 года, то он подлежит обязательной государственной регистрации. Наймодатель обязан декларировать и оплачивать подоходный налог независимо от того, зарегистрирован ли договор аренды или нет.

Договор аренды может быть возмездным или безвозмездным. При заключении безвозмездного договора наниматель «не платит» арендную плату, а наймодатель, соответственно, «не получает» доход. Данный способ ухода от оплаты подоходного налога хорошо известен налоговой службе, поэтому данный договор чаще всего применяется только в отношении близких родственников. Если договор заключен между посторонними людьми, то наниматель дополнительно обязан оплачивать налог с суммы, равной сумме арендной платы за аналогичную квартиру (по аналогии с дарением).

Законодательство

Гражданский кодекс РФ:

Глава 18. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения (Статьи 288-293);

Глава 20.

Защита права собственности и других вещных прав (Статьи 301– 306);

Глава 27. Понятие и условия договора (Статьи 420 – 431);

Глава 35. Наем жилого помещения (Статьи 671 – 688);

Глава 36. Безвозмездное пользование (Статьи 689 – 701).

Налоговый кодекс РФ:

Глава 1. Законодательство о налогах и сборах и иные нормативные правовые акты о налогах и сборах (Статьи 1 – 11);

Глава 23. Налог на доходы физических лиц (Статьи 207 – 233);

Глава 26.2. Упрощенная система налогообложения (Статья 346.11 – 346.25).

Уголовный кодекс РФ:

Незаконное предпринимательство – Статья 171;

Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица – Статья 198;

Сокрытие денежных средств либо имущества организации или индивидуального предпринимателя, за счет которых должно производиться взыскание налогов и (или) сборов – Статья 199.2.

Федеральный закон от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 (ред. от 23.12.2010) «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» – о сдаче в аренду второй квартиры.

Налоги для наймодателя. Быть ли предпринимателем?

Стандартно наймодатель оплачивает 13% подоходного налога с дохода, полученного от сдачи квартиры в аренду. Если наймодатель не живет в России более чем 6 месяцев в году, то налог равен 30%, так как в этом случае наймодатель перестает быть налоговым резидентом.

Для наймодателя существует возможность платить не 13% подоходный налог, а 6%. Для этого необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, а основным видом деятельности указать сдачу в аренду жилья и выбрать упрощенную систему налогообложения со ставкой 6%. Данная ставка распространяется на все доходы, полученные предпринимателем от предпринимательской деятельности. Существует два вида ставок – 15 и 6 %. Ставка в 15 % невыгодна для наймодателя, так как 15% платится с разницы между доходами и расходами предпринимателя, а расходов у наймодателя по содержанию квартиры не так много. Расходы на ремонт квартиры можно отнести на расходы предпринимателя, что позволит уменьшить налогооблагаемую базу при 15% ставке, но в абсолютном большинстве случае 6% ставка выгоднее.

Если наймодатель сдает только одну квартиру в аренду, то он вправе выбирать, хочет ли он регистрироваться в качестве предпринимателя или нет. Если же наймодатель владеет несколькими квартирами и сдает их в аренду, то регистрироваться как индивидуальный предприниматель ему желательно, так как такая деятельность может быть расценена как незаконная предпринимательская деятельность (это весьма субъективный вопрос, так как четких критериев на этот счет у налоговиков нет).

Организация ИП с 6%, конечно же, выгоднее для владельца квартиры, чем оплата обычного 13% подоходного налога, но следует учитывать, что предприниматель обязан регулярно сдавать отчетность (вместо необходимости ежегодно подавать налоговую декларацию), оплачивать социальные и пенсионные взносы (и сдавать отчетность в соответствующие фонды), которые год от года становятся все больше и больше.

Кто платит?

Не всегда налог оплачивает наймодатель. Часто в договоре стороны прописывают, что налог оплачивает наниматель. Такие случаи распространены в квартирах, которые оплачивает работодатель для своих сотрудников. В этом случае наниматель является налоговым агентом и самостоятельно оплачивает налог вместо наймодателя (но за его счет).

Налоги для нанимателя (арендатора)

По возмездному договору аренды у нанимателя не возникает никаких дополнительных обязанностей по оплате налога за исключением тех случаев, когда в договоре аренды прописано, что наниматель обязан оплачивать налоги наймодателя.

Однако если заключен безвозмездный договор аренды, то наниматель неофициально оплачивает арендную плату наймодателю, плюс уже абсолютно официально принимает на себя обязательства по оплате подоходного налога, равного сумме, рассчитанной по аналогичной квартире. Раз наниматель «бесплатно» проживает в квартире, то пусть хотя бы заплатит налог 13% с той суммы, которую сэкономил – именно на таком принципе основано данное положение. Данное правило не относится к близким родственникам наймодателя, проживающим на основании безвозмездного договора аренды.

То есть, для договоров безвозмездного пользования (или в отсутствии договора) налоговые органы имеют право взыскать с нанимателя налог, который должен был бы платить наймодатель. По логике органов наниматель также обязан и декларировать эти доходы. Не уплата налога и не декларирование доходов по безвозмездному пользованию приводят к той же ответственности, что и аналогичные нарушения со стороны наймодателя по возмездным договорам.

Налоговый вычет при сдаче

Налоговый вычет при аренде можно получить только в одном единственном случае – если недвижимость нежилая. Так как в данной статье мы рассматриваем исключительно жилую недвижимость, то и у нанимателя, и у наймодателя нет оснований на получение налогового вычета.

Если недвижимость нежилая, то арендатор может получить вычет входного НДС по коммунальным услугам, и только при условии, если коммунальные услуги включены в арендную плату, а оказывает эти услуги арендодатель.

Порядок оплаты налога

За доходы, полученные в текущем году, налогоплательщик отчитывается в начале следующего года. Подать налоговую декларацию необходимо до 30 апреля. В декларации указывается, что доходы были получены от сдачи в аренду квартиры, которая находится в собственности. Налоговая служба может попросить предоставить копию договора аренды, поэтому занижать доход, полученный от сдачи в аренду квартиры, не стоит. Декларация подается лично, через представителя или по почте. После подачи декларации необходимо в срок до 15 июля заплатить налог по реквизитам налоговой инспекции. Все доходы, полученные в течение года от работодателя, также указываются в декларации, несмотря на то, что налоги по этим доходом уже заплачены работодателем. Совместно с декларацией необходимо подать справку 2НДФЛ от работодателя о начисленных и уплаченных налогах.

Стоит отметить, что если в договоре прописано, что все коммунальные платежи оплачивает наниматель, то налоговая служба может принудить наймодателя оплатить налог с суммы коммунальных платежей, так как, по сути, он сэкономил эти деньги, и, соответственно, получил доход.

Если был заключен договор безвозмездного пользования, то оплачивать налог наймодателю не нужно, так как доходы не были получены. Для нанимателя при безвозмездном пользовании процедура подачи декларации аналогична.

Последствия уклонения

Ответственность за неуплату налогов с доходов, полученных от сдачи в аренду квартиру, может наступить только при наличии договора и подтвержденного факта передачи денег. Если нет договора и подтвержденного факта передачи денег, то привлечь к ответственности практически невозможно, даже если все соседи будут в один голос утверждать, что квартира сдается.

Однако если договор заключен, деньги по нему получались, то платить налог мы обязаны. Ответственность предусмотрена не только в Налоговом кодексе, но и в Уголовном. Указывать в договоре чисто символическую стоимость не стоит, так как данный факт также является сокрытием доходов.

Если налоговая служба знает о договоре, начисляет налог к оплате, но налогоплательщик его не оплачивает, то в этом случае предусмотрена ответственность за неуплату налогов в виде штрафа в размере 20 или 40 %, в зависимости от того, умышленно или неумышленно уклонялся налогоплательщик. Иногда налоговые органы для злостных неплательщиков перекрывают возможность выезда из страны, обращаясь в суд и в дальнейшем к судебным приставам.

Если владелец квартиры сдает не одну квартиру, а несколько, что он может понести уголовную ответственность за незаконное предпринимательство. Данная статья предусматривает максимальное наказание в виде лишения свободы на срок до 5 лет.

Таким образом, ответственность за неоплату налогов огромна, вплоть до уголовной, а механизмов регулирования данного рынка у государства пока немного. Но ежегодно все большее число владельцев пополняет ряды законопослушных налогоплательщиков – кто-то по результатам работы выявления арендуемых квартир налоговыми органами, а кто-то в силу личной сознательности.

Преимущества оплаты налогов

Сейчас по разным оценкам до 20% владельцев квартир оплачивают налоги, но большая часть из них делает это не по собственному желанию, а в силу сложившихся обстоятельств – квартира сдается юридическому лицу для проживания сотрудников.

А ведь преимущества от оплаты налогов при сдаче квартиры в аренду весьма весомы.

Для наймодателя появляется гарантия сохранности имущества, защищенность от неожиданного съезда нанимателя, и наоборот, законный механизм быстро расстаться с неугодным арендатором, нарушающим общественный порядок. В случае причинения вреда имуществу наймодатель может обратиться в суд, а также потребовать, чтобы именно наниматель оплачивал ремонт квартиры соседей в случае пролива или пожара.

Для нанимателя официальный договор также предпочтительнее. С заключенным договором он застрахован от внезапного выселения или повышения арендной платы. В соответствии с Гражданским кодексом арендная плата не может меняться чаще одного раза в год. Также заключенный договор психологически существенно улучшает жизнь нанимателя – нет необходимости прятаться от соседей, можно самостоятельно обращаться в жилищно-коммунальные службы, принимать участие в общих собраниях жильцов дома, оформлять временную регистрацию, пользоваться районными поликлиниками, школами и детскими садами. Данный перечень можно продолжать бесконечно. У законно проживающего нанимателя появляется внутренняя свобода, неведомая человеку, лишенному законного права на арендованную квартиру.

Положительная тенденция развития рынка аренды, в том числе и его легализация, говорят о повышении сознательности граждан, что рано или поздно приведет Россию к более высокому уровню жизни каждого.

Анастасия Милькова, обозреватель Realto.ru

Сложность и многообразие налогов в нашей стране делают их уплату достаточно нервным процессом. На этой почве возникают штрафы и неприятные разговоры с работниками налоговой администрации.

Новые налоги в России, связанные с автомобилем, имеют три основные формы. Это налог на автомобиль при покупке, при продаже, а также транспортный налог, который владелец авто должен уплачивать ежегодно.

Налог с покупки автомобиля

Приобретая транспортное средство, вы оплачиваете все налоги и сборы, предусмотренные законодательство Российской Федерации, косвенно. То есть, они включены в стоимость транспортного средства.

Закон гласит, что покупатель не уплачивает налогов, обязательство уплаты ложится на плечи продавца, который получил доход. Но все не так просто.

В стоимость авто дилеры включают следующие сборы:

  • налог на ввоз автомобилей в страну;
  • налог на добавленную стоимость;
  • утилизационный сбор (введенный в 2013 году).

Если вы следили за ценами на рынке новых автомобилей, то знаете, что стоимость авто росла ровно на ту сумму, которую добавляло правительство в виде налогов для каждого транспортного средства.

S = P — 18%(НДС) – ТС – U

  • S – стоимость авто без налоговых сборов;
  • P – цена на автомобиль в российском автосалоне;
  • ТС – таможенный сбор (зависит от стоимости ввезенного автомобиля);
  • U – утилизационный сбор.

Если же речь идет о налоге при покупке подержанного автомобиля, то налоговые обязательства действительно ложатся на плечи продавца.

Покупателю же нужно уплатить только платежи за постановку автомобиля на учет в органах ГИБДД.

Продажа авто – более сложные расчеты

Продавая собственный автомобиль, вы получаете доход, потому вступает в действие налоговое обязательство. По нынешним законам России вы должны уплатить 17% с полученного дохода.

При определенных условиях в налоговой службе могут рассмотреть заявление на налоговый вычет в размере 250 тысяч рублей. Эта сумма отнимется от стоимости вашего авто, а налог будет насчитан на оставшиеся деньги.

К примеру, вычет можно рассчитать следующим образом:

вы продали автомобиль за 300 тысяч рублей. Без использования права на налоговый вычет вам придется уплатить 51 тысячу рублей (300*0,17). Если же вы будете пользоваться правом вычета, то налог насчитают лишь на 50 000 (300 000 – 250 000).

Таким образом, оплата налога составит всего 8.5 тысяч рублей.

Также способом уменьшения налога могут стать документы, которые свидетельствуют о том, что вы покупали автомобиль дороже, чем продали. Это может быть чек из автомобильного салона или справка-счет, выданная при покупке подержанного авто. Если такие документы будут приняты налоговой службой, налог с продажи уплачивать не придется вообще.

Ну и не стоит забывать о весьма полезном пункте закона о налоге на автомобили: если вы владеете транспортным средством более трех лет, налог при продаже не платится. Но подать декларацию о получении дохода в год продажи вы, все же, обязаны.

Транспортный налог – ежегодный сбор на улучшение дорог

Существовавший в России до 2002 года дорожный налог, уплата которого целиком и полностью направлялась на содержание российских дорог, упразднили. На вакантное место пришел новый налог – транспортный. Для водителя не изменилось ничего – лишь название стало другим.

В 2014 году ставки транспортного налога на самые популярные автомобили значительно выросли. На транспортный налог в России влияют лошадиные силы, скрытые под капотом вашего авто. Размер налога определяется для каждого региона отдельно.

Ныне в Москве действуют следующие ставки:

  • от 70 до 100 лошадиных сил – 12 рублей за каждую силу;
  • от 100 до 150 лошадиных сил – 25 рублей;
  • от 150 до 200 лошадиных сил – 45 рублей;
  • от 200 до 250 лошадиных сил – 65 рублей;
  • от 250 и выше – 150 рублей.

Таким образом, если вы владелец автомобиля с мощностью двигателя 105 лошадиных сил, вы должны ежегодно уплачивать государству 2625 рублей (105*25) в виде транспортного налога.

Правда, с 2014 года в этом налоге появился еще один повышающий коэффициент – налог на роскошь. Если ваше авто стоило свыше 3 миллионов рублей, вы будете платить транспортный налог по повышенной ставке.

Существует четыре группы налога на роскошь:

  • если стоимость авто составила от 3 до 5 миллионов рублей, вы будете оплачивать повышенный налог 3 года. Коэффициент будет уменьшаться с каждым годом – 1.5, 1.3, 1.1;
  • при стоимости авто от 5 до 10 миллионов рублей, владелец будет уплачивать удвоенный транспортный налог на протяжении 5 лет;
  • в третью группу попали автомобили стоимостью от 10 до 15 миллионов. Владелец такого авто будет платить утроенный транспортный налог 10 лет;
  • четвертая группа – автомобили от 15 миллионов рублей. За такие авто придется платить 20 лет по тройной ставке налога.

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*