admin / 01.04.2019

Можно ли делать перепланировку?

Нужно ли узаконение

На первом этапе следует внимательно сравнить сделанные изменения с теми, которые требуют непременного согласования.

Санкция на перепланировку нужна без утверждения проекта в случаях, если:

  • Производится демонтаж перегородок, которые не являются несущими.
  • Добавляются перегородки из легких материалов.
  • Не меняется жилая площадь помещения и не происходит соединение нескольких помещений.
  • Не трогается жилая площадь соседей или помещений, находящимся в общем пользовании.

Санкция на перепланировку требуется с проектом, если:

  • Производится демонтаж проемов дверей или окон.
  • Переводится в другое место санитарно-техническое оборудование или санузел.
  • Производится смена газовой на электрическую плиту.
  • Возводятся новые основательные перегородки.

Но есть и реконструкционные мероприятия, которые вообще запрещены и их не удастся, ни согласовать, ни тем более узаконить. Они обусловлены следующими факторами:

  • В результате перепланировки ухудшились условия жилья.
  • Появилась угроза здоровью или жизни.
  • Сужена или вообще ликвидирована вентиляция.
  • Смонтированы тяжелые перегородки способные привести к обрушению межэтажных перекрытий.
  • Кухня, где установлена газовая плита, объединена с жилой комнатой.
  • Внешний вид дома получил урон.
  • С жилой комнатой соединен балкон или лоджия или на них продлено отопление.
  • Оборудован теплый пол с присоединением его к центральному отоплению.

Прочитав эти списки, вы уже можете представить, нужно ли вам согласовывать перепланировку. Сразу отметим, если в квартире обнаружится хоть один пункт из третьего списка, неминуемо придет предписание о возврате всего на круги своя.

С изменениями из первого списка можно спокойно жить. Но как только надо будет переоформлять квартиру для продажи или для других целей, начнутся проблемы. Обнаружится несогласованность в техническом паспорте с реальностью и сделка может сорваться.

Какие документы надо готовить для узаконения?

Если жильцы сделали незапрещенные изменения, то следует

  • Проконсультироваться с отделом капстроительства или архитектурным департаментом местной администрации.
  • При небольших изменениях, не требующих проекта (см.

    первый список), можно обойтись эскизом.

  • При более значительных новациях (см. второй список) понадобится проект и техническое заключение о проведенной перепланировке, которые надо будет заказывать в учреждениях с соответствующей лицензией. Отметим, что в небольших городах и районах все перечисленные вопросы можно решить в БТИ.
  • Подобрать документы краткий список их таков:
    • техпаспорт квартиры;
    • поэтажный план;
    • письменное согласие остальных собственников на изменения, выписка из домовой книги;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • справка о состоянии лицевого счета по коммунальным платежам;
    • квитанция об оплате услуг учреждения.
  • Посетить БТИ и проинформировать о проведении планировки. Это учреждение только регистрирует проведенные работы, поэтому на квартиру после оплаты вами услуг, выедет техник и зафиксирует все изменения. Заключение БТИ приобщается к пакету документов.

Как получить разрешение

Дальше события могут развиваться по двум сценариям:

  1. Владелец квартиры обращается в администрацию муниципального образования (через МФЦ или напрямую), предоставляет собранный пакет документов, его просят согласовать проект с надзорными органами и по окончании всех процедур утверждают произведенную перепланировку. Такой сценарий возможен, если изменения позволяют пойти по облегченному варианту.
  2. Администрация отказывается легализовать изменения. В таком случае приходится обращаться в суд. Пакет документов тот же плюс квитанция о внесении государственной пошлины и заключения надзорных органов о неопасности изменений.

Если администрация согласовала перепланировку, следует заказать в БТИ новый технический паспорт, а затем с ним заказать обновленные документы в местном органе Росреестра.

В случае судебного процесса, в БТИ и Росреестр подается не решение администрации, а постановление суда. Естественно со всеми перечисленными выше документами. Если суд откажет в заявленных требованиях, можно подать апелляцию.

Может так случиться, что ни одна из инстанций не согласует произведенную перепланировку. В таком случае придется возвращать все в первоначальный вид.

Самовольная перепланировка жилого помещения — это перепланировка, проведенная без согласования ответственного органа или с нарушением проекта перепланировки (ч. 1 ст. 29 ЖК РФ).

Узаконить самовольную перепланировку можно в административном и судебном (если административный порядок легализации не даст результата) порядке (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ).

Чтобы узаконить самовольную перепланировку, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Обратитесь за консультацией в орган, осуществляющий согласование перепланировки, по месту нахождения квартиры

В зависимости от региона этим органом может быть жилинспекция, отдел капитального строительства при администрации и т.д. Там вам помогут определить, нужно ли согласовывать перепланировку, и если нужно, то к какому виду относится перепланировка и какие документы необходимо собрать.

Чтобы получить консультацию, вам понадобятся технический паспорт квартиры, оформленный до 01.01.2013, поэтажный план дома и экспликация. Если эти документы выданы до перепланировки, отметьте на них произведенные изменения.

Если документов у вас нет, их нужно получить в БТИ. В документах, выданных после перепланировки, органы БТИ сделают отметку о самовольной перепланировке (так называемые красные линии).

Шаг 2. Закажите проект или самостоятельно сделайте эскиз перепланировки

Проект перепланировки можно заказать в организации или у индивидуального предпринимателя, которые являются членами саморегулируемой организации (СРО) (ч. 1 ст. 55.8 ГрК РФ).

Организация или предприниматель, разработавшие проект, согласуют его в компетентных органах (Роспотребнадзоре, СЭС, архитектурно-планировочном управлении и пожнадзоре).

Эскиз перепланировки можно сделать самостоятельно. Обычно это увеличенная копия поэтажного плана с выделенными на нем красным цветом изменениями планировки.

Шаг 3. Подготовьте документы и представьте их в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ

Вам понадобятся, в частности, следующие документы (ч. 2 ст. 26, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ):

1) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

2) правоустанавливающие документы на квартиру — подлинники или нотариально заверенные копии (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

3) согласие всех собственников помещения (при присоединении в результате перепланировки части общего имущества в многоквартирном доме) или письменное согласие всех членов семьи нанимателя помещения, занимаемого по договору социального найма, на проведение перепланировки;

4) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликация до и (или) после перепланировки);

5) проект или эскиз перепланировки;

6) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

7) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

8) техническое заключение о допустимости и безопасности произведенных работ.

Документы, указанные в п. п. 2, 4, 7, вы можете представить по собственной инициативе. Если вы этого не сделаете, то орган, осуществляющий согласование перепланировки, самостоятельно запросит их в рамках межведомственного взаимодействия (ч. 2.1 ст. 26 ЖК РФ).

О принятии заявления и прилагаемых документов вам выдадут расписку (ч. 3 ст. 26 ЖК РФ).

Шаг 4. Получите решение о согласовании перепланировки или об отказе в согласовании

В течение 45 дней с момента представления всех документов орган, осуществляющий согласование перепланировки, примет решение о согласовании перепланировки жилого помещения либо об отказе в согласовании. Если вы подавали документы через МФЦ, этот срок исчисляется со дня передачи МФЦ таких документов в орган, осуществляющий согласование перепланировки (ч. 4 ст. 26 ЖК РФ).

В течение трех рабочих дней после принятия решения орган, осуществляющий согласование перепланировки, направит это решение вам (ч. 5 ст. 26 ЖК РФ).

Справка.Согласование перепланировки в г. Москве

В г. Москве согласованием перепланировок занимается Мосжилинспекция (п. 4.2.2 Положения, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26.07.2011 N 336-ПП).

Перечень документов установлен п. п. 2.10, 2.15 Административного регламента, утв. Постановлением Правительства Москвы от 25.10.2011 N 508-ПП.

Если орган, осуществляющий согласование перепланировки, принял отрицательное решение, вы вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением (ч. 1 ст. 218 КАС РФ).

Шаг 5. Обратитесь в суд с административным исковым заявлением

Административное исковое заявление о признании незаконным решения об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подается в районный суд по вашему месту жительства или по месту нахождения органа, осуществляющего согласование перепланировки, в течение трех месяцев со дня, когда вам стало известно об отказе в согласовании перепланировки (ч. 4 ст. 29 ЖК РФ; ч. 1 ст. 22, ч. 3 ст. 24, ч. 1 ст. 219 КАС РФ).

В административном исковом заявлении нужно указать в том числе наименование суда, сведения об административном истце и ответчике, наименование и дату принятия оспариваемого решения, сведения о правах и законных интересах административного истца, которые нарушаются оспариваемым решением, нормативные правовые акты и их положения, на соответствие которым надлежит проверить оспариваемое решение (ст. 220 КАС РФ).

К административному исковому заявлению приложите следующие документы (ст. 126 КАС РФ):

1) уведомление о вручении другим лицам, участвующим в деле, направленных им копий административного искового заявления и отсутствующих у них документов или копии административного искового заявления и документов по количеству административных ответчиков и заинтересованных лиц, участвующих в деле;

2) квитанцию об уплате госпошлины в размере 300 руб. (пп. 7 п. 1 ст. 333.19 НК РФ);

3) решение об отказе в согласовании перепланировки;

4) правоустанавливающие документы на квартиру (например, свидетельство о праве собственности или договор социального найма);

5) документы БТИ (технический паспорт на квартиру, поэтажный план и экспликацию до и (или) после перепланировки);

6) проект или эскиз перепланировки жилого помещения;

7) договор с проектной организацией (при перепланировке по проекту);

8) заключения компетентных органов (Роспотребнадзора, СЭС, архитектурно-планировочного управления и пожнадзора);

9) иные документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования;

10) документы, удостоверяющие статус и полномочия адвоката, если представитель имеет статус адвоката; документы о высшем юридическом образовании, а также удостоверяющие полномочия — для представителя, не являющегося адвокатом (ст. 55, ч. 4, 5, 8 ст. 57 КАС РФ).

Шаг 6. Примите участие в судебном заседании

Суд должен рассмотреть дело в течение месяца (ч. 1 ст. 226 КАС РФ).

В суде вам необходимо будет доказать (ч. 1 ст. 62 КАС РФ):

1) что незаконная перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан или не создает угрозу их жизни или здоровью;

2) незаконная перепланировка осуществлена в соответствии со строительными правилами и нормами;

3) вы предприняли все возможные действия для получения разрешения на перепланировку.

В ходе судебного заседания может возникнуть необходимость провести строительно-техническую экспертизу, чтобы подтвердить, что незаконная перепланировка проведена в соответствии со строительными требованиями и нормами. Расходы по экспертизе несет та сторона, которая обратилась с ходатайством о назначении экспертизы (ч. 4 ст. 78 КАС РФ).

Шаг 7. Получите решение суда и обратитесь в орган регистрации прав для внесения соответствующих изменений

После вынесения решения суда дождитесь вступления его в законную силу. Решение суда вступает в законную силу по истечении срока на апелляционное обжалование, если оно не было обжаловано. Срок для подачи апелляционной жалобы составляет месяц со дня принятия решения суда в окончательной форме (ч. 5 ст.

227, ст. 186, ч. 1 ст. 298 КАС РФ).

Для внесения изменений в технические характеристики помещения закажите у кадастрового инженера подготовку нового технического плана, после чего обратитесь с заявлением в орган регистрации прав (Росреестр) о внесении изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости (п. 1 ст. 29 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. 24 Закона N 218-ФЗ).

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Государственной жилищной инспекции г. Москвы — www.mos.ru/mgi/

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*