admin / 21.07.2018

Как продать квартиру в рассрочку

Бытует мнение, что на вторичном рынке жилья всегда рискует только покупатель. Он может заплатить деньги, а в результате получить квартиру со скрытыми дефектами или, например, с обременением, или соседи по лестничной клетке окажутся не совсем благополучными. Но продавцы квартир тоже рискуют: и своим имуществом, и деньгами. Рассмотрим самые главные проблемы, с которыми могут столкнуться продавцы недвижимости, а также способы решения этих проблем.

Доверяй, но проверяй

Как бы нелепо это не звучало, но самой ненадежной системой оплаты на вторичном рынке стала схема безналичных расчетов. Проблема упирается в простой вопрос: когда переводить денежные средства, после регистрации договора купли-продажи или до этого?

Закон требует производить оплату после регистрации договора, чтобы избежать возникновения залога. Но тогда продавец подвергается риску не получить причитающиеся ему деньги.

На практике существует большое число примеров, когда денежные средства не доходят до продавцов недвижимости. Это происходит по разным причинам: отсутствие денег у покупателя при растрате или утере их в процессе оформления нужных документов, его наглости или жадности, а возможно, он просто передумал покупать именно эту квартиру.

Много месяцев, а быть может, не один год потратит продавец, чтобы получить деньги или вернуть обратно квартиру в ситуации уклонения покупателя от оплаты. А если покупателями стали профессиональные мошенники, шансы возвратить свое имущество будут приближены к нулю.

Вот почему желательно проводить расчеты с помощью банковских ячеек, такой способ оплаты будет гарантией выполнения договора для обеих сторон.

Как не написать лишнего в документах

Многие люди не уделяют положенного внимания документам, подтверждающим передачу денег: передаточному акту, расписке, а также условиям договора купли-продажи, в которых оговаривается схема расчетов между сторонами. Продавцы напрасно считают, что это заботит только покупателей.

В договоре и передаточном акте часто указывается, что покупатель вносит оплату до регистрации этого договора, к примеру, в момент подписания, делается это во избежание возникновения залога на квартиру. Если же в последующем после регистрации договора стороны оформят еще и расписку о получении денег, будет считаться, что произошла двойная оплата: по передаточному акту и договору — в первый раз, по расписке — во второй.

Двойная оплата будет являться в данном случае неосновательным обогащением, а закон его не допускает. Следовательно, подобная ошибка продавца дает возможность недобросовестному покупателю обратиться в суд с требованием возврата излишне выплаченных им денег в сумме, указанной в расписке. И хотя деньги передавались продавцу только один раз, доказать это будет практически невозможно, и суд, скорее всего, поверит документам.

Нельзя отдавать в агентство недвижимости оригиналы документов

Частый промах продавцов заключается в том, что они обращаются не в те агентства, которые зарекомендовали себя на рынке, как настоящие профессионалы, а к тем риелторам, которые пообещали продать их имущество за большую стоимость. Владельцы квартир, не знающие рынок недвижимости и не имеющие опыта в продаже жилья, ошибочно предполагают, что лучшие риелторы — те, которые обещают продать имущество по самой высокой цене.

Нужно помнить, что обещание продать квартиру по более высокой, чем рыночная, цене — это обман клиента в самом начале сотрудничества.

Завлекая продавцов жилья в свои агентства путем необоснованных заверений и обещаний, недобросовестные риелторы, как правило, стремятся получить в свое распоряжение оригиналы документов на квартиру. При этом с клиентом подписывается договор, в соответствии с условиями которого собственник жилья обязуется не продавать его через другие агентства.

В результате продавец оказывается связанным кабальными условиями, он полностью зависит от данного агентства и не имеет никакой возможности отказаться от невыгодной сделки.

Если на показ квартиры приходят воры…

Мошенников, представившихся потенциальными покупателями жилья, интересует не сама недвижимость, а содержимое квартиры. Нужно насторожиться, если при осмотре такой «покупатель» обращает внимание не на состояние жилья, документы и вид из окна, а на находящуюся в комнатах обстановку.

Продавцу необходимо проверять документы у лиц, которых он впустил в квартиру, и записывать паспортные данные. То же касается и сотрудников агентств недвижимости.

Перед самим показом квартиры стоит убрать документы и ценные вещи в надежное место, чтобы уменьшить риск ограбления или кражи имущества.

Недостатки жилья должны быть прописаны в договоре

Продавцу нужно непременно сообщить покупателям обо всех недостатках жилья, а самые существенные из них необходимо указать в договоре купли-продажи. Это даст возможность впоследствии избежать исков о возмещении убытков, причиненных покупкой некачественного помещения. Также это позволит снизить риск расторжения договора при наличии существенных недостатков жилья.

Существенными недостатками могут быть признаны: не работающая электропроводка, нарушения конструктивных составляющих после ремонта, незаконная перепланировка, наличие притязаний со стороны третьих лиц и т.п.

Будьте осторожны

Стоит быть осторожным в целом, продавая свою недвижимость. Ведь продажа квартиры за правильную цену, с гарантией получения денег и надлежащим оформлением документов — процедура сложная и не самая безопасная.

Мало кто из продавцов задумывается об осторожности. А это становится поводом для обмана собственника жилья и недобросовестными покупателями, и профессиональными мошенниками, не говоря уже о сомнительных риелторских агентствах и «черных» маклерах. Нужно помнить об указанных рисках, это поможет продавцам сохранить свое имущество.

Страхуем риски сделки

Достаточно часто возникают ситуации, когда единственным вариантом продажи является отчуждение недвижимости в рассрочку. В первую очередь это может быть связано с тем, что у покупателя не имеется достаточного количества денежных средств для разовой оплаты полной суммы, в то время как продавец, испытывает затруднения с желающими приобрести принадлежащий ему объект. Оптимальным решением в таких случаях, как раз будет являться продажа недвижимости в рассрочку.

Безусловно, основный риск продажи недвижимости в рассрочку возлагается на продавца, т.к. купля-продажа недвижимости подразумевает под собой в первую очередь регистрацию соответствующей сделки, а это означает, что покупатель, не заплатив возможно и трети стоимости приобретаемого объекта, становится его собственником. И здесь уместен вопрос, а какие действия должен предпринять продавец, что бы не остаться в проигрышной ситуации. Ответ очевиден – максимально проработать условия договора купли-продажи. Остановимся на этом подробнее.

Основные условия, которые следует включить в договор-купли продажи недвижимости в рассрочку, касаются существенности нарушений обязательств, связанных с выплатой оставшейся суммы, после регистрации сделки. Идеальный вариант таких условий выглядит следующим образом:

  • «Стоимость отчуждаемого недвижимого имущества составляет * руб. * коп. РФ, которая должна быть передана Покупателем Продавцу в полном объеме в порядке и сроки определенные настоящим Договором, в срок не позднее * месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к Покупателю.».

  • «Оплата стоимости недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Графиком платежей (Приложение № к Договору).».

  • «Стороны определили, что невыполнение Покупателем условий Договора о порядке оплаты стоимости недвижимого имущества, в частности по внесению очередного платежа определенного Графиком платежей более 3 (Трех) дней, является существенным нарушением обязательств по Договору, что предоставляет право Продавцу расторгнуть Договор в одностороннем и внесудебном порядке.».

  • «Договор может быть расторгнут Продавцом в одностороннем, внесудебном порядке в случае неисполнения Покупателем условий об оплате предусмотренных п.п. * настоящего Договора путем уведомления Покупателя об отказе от Договора.».

  • «Договор расторгаемый в порядке определенном п. * Договора, считается расторгнутым с момента получения Покупателем уведомления о его расторжении.».

  • «При расторжении Продавцом Договора по основаниям и в порядке предусмотренным п * настоящего Договора, Продавец обязуется подписать соглашение о расторжении Договора, в срок не позднее 5 (Пяти) рабочих дней с момента получения уведомления о его расторжении.».

Включение приведенных условий в договор купли-продажи недвижимости на условиях рассрочки, максимально исключит риски продавца и минимизирует для него возможные негативные последствия такой сделки.

Не стоит забывать, что не только приведенные условия будут страховать риски продавца.

В дополнение к этому закон также позаботился о продавце отчуждаемой недвижимости. Так, неполная оплата недвижимости автоматически переводит ее в статус залога, где продавец будет являться залогодержателем по закону, но при условии если иное не будет предусмотренно договором. Соответствующее положение закреплено в части 5 ст. 488 ГК РФ. Таким образом задача продавца не допустить в договоре условие исключающее применение приведенной нормы.

Юридическая компания «Миралс» оказывает всестороннюю юридическую поддержку юридическим и физическим лицам, по оформлению сопровождению всех видов гражданско-правовых сделок. Обращайтесь к нам за квалифицированной помощью!

Получить бесплатную консультацию юриста написавшего статью можно позвонив по номеру:

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*