admin / 19.07.2018

Гаражный бокс

Гараж это здание, предназначенное для хранения, паркирования, технического обслуживания автомобиля.

Дополнительно

Гаражи встроенные, пристроенные и встроенно-пристроенные — это совмещаемые со зданиями различного назначения (жилого, административно-общественного, культурно-бытового, спортивного и др.), входящие в общественно-транспортные комплексы, пристроенные к глухим торцам домов, брандмауэрами.

Гаражи-стоянки — здания и сооружения, предназначенные для хранения или паркирования автомобилей, не имеющие оборудования для технического обслуживания автомобилей, за исключением простейших устройств — моек, смотровых ям, эстакад. Гаражи-стоянки могут иметь полное или неполное наружное ограждение.

Гаражи подземные — сооружения, размещаемые ниже уровня дневной поверхности (в подземном пространстве города или в составе «искусственного» подземного пространства, например, сформированного в виде развитого в плане стилобата с эксплуатируемым покрытием).

Гаражи механизированные (автоматизированные) это сооружения, в которых осуществляются механизированный подъем автомобилей и их расстановка.

Гаражи наземные и надземные — сооружения, размещаемые выше уровня дневной поверхности (плоскостные и многоярусные), а также в надземном пространстве (на эстакадах и др.).
Гаражи полумеханизированные — сооружения с лифтовым подъемом автомобиля и самостоятельным передвижением транспортного средства (с водителем) — по этажам.
Гаражи рамповые — сооружения, в которых автомобили перемещаются с этажа на этаж своим ходом по специальным устройствам — рампам. Рамповые гаражи могут устраиваться: а) с криволинейными рампами; б) с прямолинейными; в) с полурампами (при двух манежах).
Гаражи с наклонными полами — сооружения, в которых междуэтажные перекрытия устраиваются наклонными, на них размещаются автомобили (при этом часть перекрытия — по периметру гаража или в середине — устраивается в горизонтальной плоскости для осуществления распределения автомобилей по этажам).
Источник. Определения даны в Постановлении Правительства Москвы от 25.01.2000 N 49 — поэтому возможно ограниченное использование или по аналогии.

Посмотреть

» Назад

Всякий ли гараж — недвижимость?

ГК РФ недвижимое имущество является правовой, а не строительной категорией, поэтому технические паспорта на объекты не признаются правоустанавливающими документами, не служат доказательством создания таких объектов в качестве недвижимости, а содержат только описание их фактического состояния. В частности, к такому выводу пришел Президиум Московского областного суда в Постановлении от 03.12.2008 N 626.
Поддерживают такую позицию и другие суды. Например, ФАС Дальневосточного округа указал, что наличие технического паспорта не свидетельствует о том, что сооружение, в отношении которого проведен технический учет и инвентаризация, является недвижимым имуществом. Речь шла о торговых павильонах на фундаменте (Постановление от 06.12.2011 N Ф03-5938/2011).
Предназначение земельного участка, на котором расположен объект имущества Суды указывают, что одним из признаков, по которому объект может быть отнесен к недвижимому имуществу, является тот факт, создавался ли он изначально в качестве недвижимости в установленном законом и иными правовыми актами порядке, а также получал ли его владелец необходимую разрешительную документацию с соблюдением градостроительных норм (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2008 N 09АП-7019/2007-ГК). Одной из причин признания объекта движимым имуществом является возведение постройки на участке, выделенном для строительства именно временных сооружений (см. врезку на с. 38). Случай из практики.

В акте выбора земельного участка имеется характеристика объекта, предлагаемого к строительству: покрытие — асфальтобетон, наружное освещение по периметру, ограждение легкое, металлическое, домик сторожа — нестационарное сооружение сборно-разборной конструкции с отделкой фасада оцинкованным металлом с полимерным покрытием. Земельный участок не выделялся для возведения на нем объекта капитального строительства. В результате суд принял решение, что автостоянка не соответствует признакам объекта недвижимого имущества, так как имеет временный характер, поскольку сооружена на земельном участке, предоставленном предпринимателю во временное пользование на период срока аренды (Постановление от 16.10.2012 N А78-8890/2011).
Объекты, по своим техническим характеристикам не подпадающие под понятие недвижимого имущества, относятся к временным сооружениям. Согласно Рекомендациям Нотариальной Палаты Санкт-Петербурга и Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга от 13.08.1998 (ред. от 17.09.2002) “По вопросу оформления сделок и государственного учета гаражей на территории Санкт-Петербурга“, под гаражами понимаются строения (помещения) предназначенные для хранения и ремонта автомобилей. В соответствии с п. 1.3 Рекомендаций, с точки зрения отнесения гаражей к недвижимому имуществу, право собственности или иные права на которые подлежат государственной регистрации, различают капитальные и иные (некапитальные) гаражи.
Нередко, такой информацией обладает сторож ГСК Договориться с собственником о сумме арендной платы затем стороны готовят все необходимые документы Заключают между собой договор если он заключается сроком больше, чем на 1 год, то его нужно регистрировать в Росреестре Типовой договор аренды гаража не многим отличается от договора аренды другого объекта недвижимости. В нём необходимо указать: Сведения об обеих сторонах и о самом объекте Сведения и срок сделки и сумма арендной платы Права и обязанности по отношению друг к другу и предмету сделки Ответственность сторон за нарушение условий договора и другие важные моменты, которые актуальны именно для этого соглашения Оформление договора купли-продажи Гараж, как и любой объект недвижимости, можно продать. Для этого необходимо составить договор купли-продажи, а затем зарегистрировать сделку.
Сборно-разборный характер конструкции объекта По сути, это следствие предыдущего критерия, ведь от особенности конструкции объекта зависит, можно ли его демонтировать без причинения ущерба (см. врезку ниже). Обратите внимание! Сложный объект, состоящий из нескольких сооружений, суд может признать движимым имуществом Несмотря на то что некоторые сооружения представляют собой конструктивно сложные объекты, суды зачастую признают их движимым имуществом при условии, что каждый из элементов таких объектов можно без вреда демонтировать и перенести на другое место или если сооружения изначально не создавались в качестве недвижимости.

| adm

Основные риски граждан, вкладывающих денежные средства в строительство гаражей, наглядно иллюстрирует следующий пример из нашей практики.

Фабула дела такова. Начиная с 2004 года застройщик активно привлекал денежные средства граждан для строительства многоэтажного гаража-стоянки. С дольщиками заключались договоры долевого участия в строительстве, по которым по окончании строительства им должны быть переданы отдельные боксы. В связи с тем, что разрешение на строительство гаража-стоянки было выдано до введения в действие 214-ФЗ, на договоры, заключаемые застройщиком, не распространялись его нормы в части их государственной регистрации и требований к застройщику.

Фактически строительство гаража закончено в 2006 году, боксы переданы дольщикам в пользование, но они до сих пор не могут оформить свои права и получить свидетельства о праве собственности на боксы.

Это связано с тем, что гараж-стоянка, в котором расположены боксы, не введен в эксплуатацию, иными словами, юридически он не существует как объект недвижимости. Дело в том, что у застройщика нет и не было какого-либо права на земельный участок, которое в силу закона необходимо для ввода гаража в эксплуатацию. Инвестиционный контракт с городом, на основании которого велось строительство гаража, и договор аренды земельного участка, на котором он строился, были заключены не с застройщиком, а с третьим лицом, которому также было выдано разрешение на строительство. Данное лицо еще до начала строительства передало все свои права на возведение гаража застройщику, однако своевременно документально это оформлено не было. Между тем, городские власти нового застройщика «признавали» и даже продлевали сроки строительства гаража. Но в 2010 году, как известно, власть в Москве сменилась, оформлять отношения с нашим застройщиком новые власти отказались, в результате чего построенный им на деньги граждан гараж «подвис». Боксы дольщикам переданы, но передать им документы для регистрации права собственности застройщик не может, т.к. сам гараж формально в эксплуатацию не введен и введен не будет из-за отсутствия прав на землю под ним.

Таким образом, дольщики оказались в сложной ситуации: с одной стороны они заплатили денежные средства за свои боксы, могут ими пользоваться, с другой стороны они не могут оформить на них свои права и законным образом распорядиться ими. При этом застройщик не возражает и не препятствует оформлению дольщиками своих прав на боксы, но в силу объективных причин (отсутствие разрешения на ввод гаража в эксплуатацию) не может предоставить требуемые от него документы для государственной регистрации.

Осложняет ситуацию также позиция городских властей в этом деле. Поскольку гараж стоит на городской земле, город считает его своим и планирует оформить его в свою собственность.

В нашей истории добиться правды дольщикам удалось через суд. В связи с тем, что право собственности гражданина, полностью оплатившего фактически построенный и переданный ему объект недвижимости, не может быть поставлено в зависимость от отношений застройщика с городскими властями, суд признал за каждым из дольщиков право собственности на оплаченный им бокс. Такие решения суда, в свою очередь, явились основаниями для государственной регистрации права собственности граждан на боксы. Однако между внесением денег за бокс и получением свидетельства о праве собственности на него прошло более десяти лет.

Корень проблемы кроется в том, что застройщик привлекал денежные средства дольщиков для строительства гаража, не имея надлежащим образом оформленного права на земельный участок, предоставленный ему для строительства гаража, и выданного именно застройщику разрешения на строительство.

Поскольку гаражный бокс является нежилым помещением, то формально это не запрещено законом.

Однако, для того, чтобы не оказаться в таком же положении, рекомендуем прежде чем заключать договор, убедиться в том, что застройщик имеет право строить именно тот объект, в который вы вкладываете деньги. Для этого потенциальным дольщикам необходимо тщательно проверять разрешительную документацию застройщика и, не стесняясь, требовать предоставления следующих документов: документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок, это может быть свидетельство о праве собственности, праве постоянного бессрочного пользования, договор аренды или субаренды и т.п.; разрешение на строительство именно того объекта, в строительство которого привлекаются денежные средства; градостроительный план земельного участка, из которого следует, что на земельном участке возможно строительство этого объекта.

Данный перечень может варьироваться в зависимости от того, какой договор предлагает заключить застройщик, но, в любом случае, у застройщика должны быть право на землю и разрешение на строительство. В противном случае риск не получить свой гараж существенно возрастает.

Необходимо также остановиться подробнее на том, какие договоры могут заключаться при покупке бокса на стадии строительства. Поскольку гаражные боксы не являются жилыми помещениями, то денежные средства для их строительства могут привлекаться не только по договору долевого участия (в рамках всем известного 214-ФЗ), но и по другим договорам. Например, предварительный договор, договор купли-продажи бокса, который будет построен в будущем (договор купли-продажи будущей вещи), договор соинвестирования и т.п. Все описанные способы будут законными. Но наиболее надежным способом покупки недвижимости на стадии строительства все равно остается договор долевого участия, заключенный в соответствии с требованиями 214-ФЗ.

В описанном выше случае можно сказать, что дольщики отделались малой кровью, поскольку в итоге смогли получить свои боксы в собственность. Однако не стоит забывать о том, что недобросовестный или просто не рассчитавший свои возможности застройщик может быть признан судом банкротом еще до момента исполнения своих обязанностей перед дольщиками. В этом случае у дольщиков появится только право требовать возврата уплаченных ими денег, а не передачи боксов, независимо от того, достроен гараж или нет.

К сожалению, нормы закона о банкротстве, по которым дольщики даже при признании застройщика банкротом имеют право выбрать, получить свои квартиры или получить уплаченные деньги, не распространяются на нежилые помещения, в т.ч. гаражные боксы и машиноместа. Поэтому, вкладывая деньги в строительство гаражного бокса, надо помнить, что вы рискуете в случае несостоятельности застройщика не получить свою недвижимость. Более того, вероятность получить обратно уплаченные деньги в полном объеме также крайне мала, поскольку чаще всего денег, вырученных от продажи имущества должника-банкрота, не хватает на всех.

К сожалению, заранее предугадать, что застройщик окажется банкротом, нельзя. Однако можно внимательно изучить его предыдущие проекты, отзывы о самом застройщике, построенных им объектах, изучить картотеку арбитражных дел на сайте arbitr.ru на предмет заявленных в судебном порядке требований к застройщику.

Обозначенную проблему можно было бы решить путем внесения в законодательство о банкротстве изменений, согласно которым нормы о банкротстве застройщика будут распространяться на инвестирование гражданами строительства гаражных боксов и машиномест.

Жанна Колесникова

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*