admin / 24.05.2018

Договор залога земли

ДОГОВОР ЗАЛОГА имущественных прав

г. _______________

«_____» _______________ 2016 г.

______________________________ в лице ______________________________, действующего на основании ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», с одной стороны, и ______________________________ в лице ______________________________, действующего на основании ______________________________, именуемый в дальнейшем «Залогодатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор» , о нижеследующем:

В настоящем Договоре термины используются в таком значении:

Договор купли-продажи — договор купли-продажи №__________ от «_____» _______________2016 г., заключенный между Залогодержателем и Залогодателем.

Обеспеченное обязательство — обязательство Залогодателя по договору купли-продажи, а именно:

  • уплатить Залогодержателю основную сумму задолженности в размере __________ рублей;
  • уплатить Залогодержателю неустойку (штраф, пеню) в размерах, предусмотренных договором купли-продажи.

Срок исполнения обязательства — установленные договором купли-продажи сроки, до окончания которых Залогодатель обязан осуществлять те или иные платежи.

Право требования (предмет залога) — принадлежащее Залогодателю право требования от должника уплаты суммы обязательств в размере __________ рублей, возникшее из договора купли-продажи №__________ от «_____» _______________2016 г., заключенного между Залогодателем и предприятием ____________________.

Должник — предприятие ____________________.

Право залога — безусловное и бесспорное право Залогодержателя удовлетворить свои требования к Залогодателю, которые вытекают из договора купли-продажи, из стоимости предмета залога преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя в порядке, определенном законодательством и настоящим Договором.

Договор, настоящий Договор — Договор залога имущественных прав от «_____» _______________2016 г. №__________, со всеми изменениями, дополнениями и приложениями, составленными и подписанными в надлежащем порядке и форме.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Залогодатель с целью обеспечения надлежащего исполнения Обеспеченного обязательства передает в залог, а Залогодержатель принимает в залог на условиях, определенных настоящим Договором и законодательством, Право требования.

1.2. Залогодатель обязан в течение одного дня после подписания настоящего Договора письменно уведомить должника о том, что Право требования заложено в пользу Залогодержателя, и передать Залогодержателю само уведомление, содержащее надпись (подпись и печать) о принятии этого уведомления должником.

2. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ПРАВА ЗАЛОГА

Право залога возникает с момента заключения настоящего Договора.

2.2. Право залога прекращается исполнением Обеспеченного обязательства и обязательств Залогодателя по настоящему Договору, а также по другим основаниям, предусмотренным законодательством.

3. ОБЪЕМ УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ

3.1. Залогодержатель имеет право удовлетворить за счет Предмета залога свои требования по договору купли-продажи в полном объеме. Все расходы Залогодержателя, понесенные им в связи с реализацией права залога, подлежат возмещению Залогодержателю за счет Предмета залога или за счет иного имущества, принадлежащего Залогодателю на праве собственности.

4. ПОРЯДОК УДОВЛЕТВОРЕНИЯ ТРЕБОВАНИЙ ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ

4.1. В случае если при наступлении срока исполнения Обеспеченного обязательства оно не будет исполнено Залогодателем, Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на Предмет залога и получить удовлетворение своих требований за счет стоимости Предмета залога.

4.2. В случае прекращения деятельности Залогодателя или должника (в результате реорганизации, ликвидации и других причин) Залогодержатель имеет право на обращение взыскания на Предмет залога немедленно и независимо от наступления или ненаступления любых обстоятельств.

4.3. Обращение взыскания на Право требования производится путем уступки Права требования в пользу Залогодержателя. Об уступке Права требования Залогодатель обязан в течение ____________________ уведомить должника и предоставить Залогодержателю копию такого уведомления с отметкой должника.

4.4. Право требования считается перешедшим к Залогодержателю в день, следующий за днем, когда обязательство по договору купли-продажи (либо его часть) должно было быть выполненным в соответствии с условиями договора купли-продажи. При этом такая уступка не требует каких-либо дополнительных согласований между Сторонами настоящего Договора.

4.5. Залогодатель должен передать Залогодержателю оригиналы всех выданных должником документов, которые являлись основанием для возникновения Права требования.

5. ПРОЧИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

5.1. Подписанием настоящего Договора Залогодатель подтверждает, что Право требования принадлежит Залогодателю в соответствии с законодательством, а также то, что Предмет залога не является предметом залога по соглашениям Залогодателя с третьими лицами.

5.2. Залогодержатель может в любой момент отказаться от настоящего Договора в одностороннем порядке, в том числе, но не исключительно, по следующим причинам: предъявление третьими лицами претензий на Предмет залога, нарушение Залогодателем положений настоящего Договора, уменьшение значимости Предмета залога для Залогодержателя и т.

д. Решение Залогодержателя относительно такого отказа не подлежит согласованию с Залогодателем. Отказ может в дальнейшем быть аннулирован Залогодержателем. Условия такого аннулирования утверждаются Сторонами, если произошли изменения в Предмете залога (погашение задолженности должником и т. д.).

5.3. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до исполнения должником и Залогодателем обязательств перед Залогодержателем в полном объеме.

Договор ипотеки земельного участка является, по сути, обычным договором залога и заключается между кредитополучателем и кредитором по основному договору с целью обеспечения возврата кредита за счет стоимости земельного участка. Кредитор при этом выступает по договору ипотеки залогодержателем заложенного земельного участка.

Открыть файлСкачать файл

Предмет договора

Все характеристики, относящиеся к предмету договора, то есть непосредственно к земельному участку, содержатся в его техническом кадастровом паспорте.

При этом следует помнить, что не могут быть предметом договора ипотеки земельные участки, находящиеся в собственности граждан либо организаций.

Подобное уточнение связано с требованием статьи 62 Закона «Об ипотеке», предусматривающей, что в собственности частных лиц и организаций могут находиться только земли, не изъятые из гражданского оборота.

Полный перечень земель с ограниченным или запрещенным оборотом содержится в ст. 27 Земельного Кодекса РФ.

Если обобщить смысл двух вышеупомянутых статей, то можно сделать следующий вывод.

В качестве предмета залога по договору ипотеки могут выступать земельные участки в личной собственности физических либо юридических лиц и предназначенные для ведения хозяйственной деятельности, а именно:

  • садоводства и огородничества;
  • дачного отдыха;
  • разведения животных в личных либо коммерческих целях;
  • строительства жилых и нежилых помещений;
  • фермерской деятельности;
  • подсобного хозяйства.

Не могут быть заложены по договору ипотечного кредитования строения, находящиеся на личном земельном участке, без одновременного залога на сам земельный участок.

Ипотека права аренды на земельный участок

Предметом рассматриваемого договора ипотеки может быть не только сам земельный участок, но и право на его использование. Основными условиями для залога права аренды выступают:

  1. наличие заключенного и зарегистрированного договора аренды;
  2. наличие согласия собственника земельного участка на ипотеку арендных прав;
  3. достаточный срок аренды, покрывающий срок возврата кредита.

Не будет необходимости в получении согласия собственника, если земельный участок находится в государственной либо муниципальной собственности, а сам договор аренды заключен на срок более пяти лет либо является бессрочным.

Обязательным условием будет извещение государственных или муниципальных органов о заключении договора ипотеки с передачей прав на арендованный участок.

Для ипотеки земельных участков, находящихся в собственности государства либо муниципалитета предусмотрен ряд ограничений. Так, земельные участки с не разграниченной государственной собственностью и предназначенные под запланированное жилищное строительство, могут быть предметом договора ипотеки только в рамках обеспечения возврата кредитных средств, полученных с целью осуществления строительства.

Разрешение на ипотеку муниципальных участков могут дать органы местного самоуправления, а в отношении участков с не разграниченной государственной собственностью разрешения выдаются на региональном уровне.

Что есть земля?

В национальном законодательстве вопрос о земле всегда стоял остро. Ведь до недавнего времени об отчуждении земли вообще не могло быть и речи. Возможно, по этой причине правоведы очень осторожно и порой чрезмерно усложненно подходят к определению механизмов регулирования земельных отношений.

Например, профессор В. Витрянский отмечает: «Земельные участки относятся к тем объектам недвижимости, в отношении которых законодательством могут быть установлены ограничения на участие в имущественном обороте. Об этом свидетельствует, в частности, норма части 3 статьи 129 ГК РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах. На протяжении всех последних лет законами и иными правовыми актами в имущественный оборот вводились отдельные категории земельных участков» <1>.

<1> Витрянский В.В.

История развития регулирования оборота недвижимости // www.jurqa.hut.ru.

Необходимо отметить, что некоторые специалисты сомневаются в возможности отнесения земли к имуществу, ссылаясь на альтернативный характер ст. 130 ГК РФ. В ней используются 3 обозначения: «недвижимые вещи», «недвижимое имущество», «недвижимость». Анализ данной статьи приводит к мысли об идентичности этих понятий. В связи с этим вопрос о том, «всякая ли недвижимость является имуществом, и отрицательный ответ на это представляются не совсем уместными в отношении земли» <2>. Земля, безусловно обладающая признаками имущества и имеющая экономическую ценность, также должна участвовать в гражданском обороте и без сомнения может использоваться в качестве предмета залоговой сделки.

<2> Чубуков Г.В. Земельная недвижимость в системе российского права // Государство и право. 1995. N 9.

Допущения и ограничения

Если участок находится в общей долевой или совместной собственности, договор о залоге может быть заключен только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу участок, выделенный в натуре из земель, которые являются общей долевой или совместной собственностью (ст. 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Не разрешается ипотека:

  • земель, когда они являются государственной или муниципальной собственностью, а собственник здания, расположенного на таком участке, пользуется им по договору аренды. Поэтому при залоге такого объекта недвижимого имущества залогодержатель может столкнуться с очевидной проблемой, поскольку ипотека здания без залога прав на землю под ним невозможна (ст. 69 Закона N 102-ФЗ). Вместе с тем права аренды земельного участка можно передать в залог только с согласия собственника (п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ).

Президиум ВАС РФ в п. 5 информационного письма от 28.01.2005 N 90 разъяснил, как следует поступить. Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя (однако уведомив последнего) заложить свои права по договору (если договор аренды заключен на срок свыше 5 лет). А что касается п. 1.1 ст. 62 Закона N 102-ФЗ, то требования об обязательном согласии арендодателя на ипотеку арендатором земельного участка своего права аренды не распространяются на случаи, когда ипотека права аренды земельного участка осуществляется одновременно с ипотекой здания, находящегося на нем;

  • сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств;
  • полевых земельных участков личных подсобных хозяйств;
  • части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, определенного нормативными актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования (ст. 64 Закона N 102-ФЗ).

На заложенном участке залогодатель имеет право без согласия залогодержателя строить здания или сооружения в установленном порядке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. На эти объекты залог не распространяется, и залогодатель вправе распоряжаться ими в порядке, определенном п. 2 ст. 64 Закона N 102-ФЗ. В тех случаях, когда строительство влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, которое предоставлено залогодержателю ипотекой такого участка, последний имеет право потребовать изменения договора (в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение). Если права залогодержателя удостоверены закладной, строительство зданий, сооружений на участке возможно лишь в случае, если такое право залогодателя предусмотрено в закладной с соблюдением закрепленных в ней условий (ст. 65 Закона N 102-ФЗ).

При установлении ипотеки на участок, где расположены здания или сооружения, принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, в случае обращения залогодержателем взыскания на данный участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, имевшиеся в отношении этого другого лица у залогодателя как владельца участка.

Не допускается установление в договоре оценки участка ниже его нормативной цены. К нему обязательно приложение — копия плана участка, полученная в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

Если договор не устанавливает иное, право залога земельного участка не распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения (ст. 64 Закона N 102-ФЗ). В этом случае при обращении взыскания на земельный участок залогодатель сохраняет право на находящиеся на нем здания и сооружения и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования здания и сооружения в соответствии с его назначением.

Более того, если иное не будет предусмотрено договором, на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе возводить в установленном порядке здания и сооружения. Исключения п. 2 ст. 65 Закона N 102-ФЗ предусмотрены только для случаев, когда права залогодержателя удостоверены закладной. Требовать распространения ипотеки на возводимые залогодателем земельного участка здания и сооружения залогодержатель по общему правилу вправе, только если их возведение влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка.

Таким образом, залогодержателю необходимо быть весьма осторожным при приеме в качестве залога земельных участков и в договоре максимально ограничить права залогодателя. В противном случае залогодержатель может получить гораздо меньше того, на что он рассчитывал.

FILED UNDER : Статьи

Submit a Comment

Must be required * marked fields.

:*
:*